การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติไม่ซับซ้อนเมื่อคุณรู้กฎ แต่ความผิดพลาดเล็ก ๆ น้อย ๆ อาจมีค่าใช้จ่ายสูงและแก้ไขได้ยาก นี่คือเจ็ดข้อผิดพลาดที่เราพบบ่อยที่สุด พร้อมคำอธิบายสั้น ๆ ของแต่ละข้อและสิ่งที่ควรทำแทน ทุกหัวข้อมีลิงก์ไปยังคู่มือที่ลึกขึ้นหากคุณต้องการรายละเอียด
ละเลยการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายโดยอิสระและการตรวจโฉนดที่ดิน
ข้อผิดพลาด: พึ่งพาทนายความของผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ โบรชัวร์ หรือคำรับรองด้วยวาจา แทนที่จะตรวจสอบด้วยตนเอง
สิ่งที่ควรทำแทน:
- จ้างทนายความไทยที่เป็นอิสระซึ่งทำงานให้คุณ ไม่ใช่ให้ผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ
- ยืนยันประเภทของเอกสารสิทธิ์ โฉนดที่ดิน (Chanote) คือเอกสารสิทธิ์ที่ดินเต็มรูปแบบ ห้องชุดมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตนเอง และเอกสารที่ดินประเภทอ่อนกว่าให้สิทธิ์ที่อ่อนกว่า
- ตรวจสอบว่ามีการจำนอง สิทธิยึดหน่วง หรือภาระอื่นบนทรัพย์สินหรือไม่
- ตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนและมีอำนาจในการขาย
- สำหรับบ้านหรืออาคารใหม่ ตรวจสอบการอนุมัติของผู้พัฒนาโครงการและใบอนุญาตก่อสร้าง
- ให้ทนายความตรวจสัญญาก่อนจ่ายเงินมัดจำใด ๆ
คู่มือการซื้อคอนโดทีละขั้นตอนของเราและคู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอธิบายขั้นตอน และรายการตรวจสอบของเราสำหรับโครงการก่อนการก่อสร้างครอบคลุมการซื้อแบบออฟแพลน
ขั้นตอนการโอนเงินไม่ถูกต้อง (ไม่มีใบ FET)
ข้อผิดพลาด: นำเงินเข้าประเทศไทยในวิธีที่ไม่สามารถบันทึกหลักฐานได้
เมื่อชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในนามตนเอง เงินซื้อโดยปกติคาดว่าจะมาจากต่างประเทศในรูปสกุลเงินต่างประเทศ และธนาคารไทยที่รับเงินจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction หรือ FET) กรมที่ดินจะขอแบบฟอร์มนี้ในวันโอน การนำเงินสด การจ่ายจากบัญชีของบุคคลที่สาม หรือการแปลงเงินที่อื่นก่อน อาจทำให้คุณไม่สามารถจดทะเบียนห้องชุดในนามของคุณได้ และอาจทำให้การโอนเงินออกเมื่อขายยุ่งยาก
สิ่งที่ควรทำแทน:
- ก่อนส่งเงิน ถามธนาคารและทนายความว่าควรระบุรายละเอียดการโอนอย่างไร
- ส่งเงินสกุลต่างประเทศในนามของคุณเองไปยังบัญชีของคุณเองในประเทศไทย
- เก็บใบ FET ไว้อย่างปลอดภัย คุณจะต้องใช้ตอนโอนและตอนขาย
คู่มือของเราเรื่องการโอนเงินไปประเทศไทยและใบ FETอธิบายขั้นตอน
มองข้ามกองทุนสำรองและค่าบำรุงรักษาแอบแฝงที่ต้องจ่ายต่อเนื่อง
ข้อผิดพลาด: วางงบสำหรับราคาซื้อแต่ไม่ได้วางงบสำหรับต้นทุนการเป็นเจ้าของ
- คอนโดมิเนียมมีค่าส่วนกลางรายเดือนและโดยปกติมีเงินกองทุนสำรองที่จ่ายครั้งเดียว ซึ่งมักชำระตอนโอน
- วิลล่าในหมู่บ้านมีค่าส่วนกลางหมู่บ้าน และสระว่ายน้ำกับสวนก็เพิ่มค่าใช้จ่ายในการดูแลของตัวเอง
- ค่าสาธารณูปโภค ประกัน และภาษีทรัพย์สินรายปีในกรณีที่เกี่ยวข้อง เพิ่มเข้าไปในยอดรวม
- อาคารที่มีเงินทุนไม่เพียงพออาจเรียกเก็บค่าใช้จ่ายพิเศษสำหรับการซ่อมแซมใหญ่
สิ่งที่ควรทำแทน: ขอค่าส่วนกลางปัจจุบันเป็นลายลักษณ์อักษรจากฝ่ายบริหารอาคารหรือหมู่บ้าน ตรวจสอบว่าผู้ขายไม่มียอดค้างชำระ และถามว่าฐานะการเงินและกองทุนสำรองของอาคารแข็งแรงเพียงใด คู่มือของเราเรื่องต้นทุนที่แท้จริงของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาระบุค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง
หลงเชื่อคำสัญญาผลตอบแทนค่าเช่ารับประกันที่ไม่สมจริง
ข้อผิดพลาด: ซื้อเพราะผลตอบแทนที่โฆษณาว่า "รับประกัน" เป็นเวลาหลายปี
ข้อเสนอเหล่านี้อาจเป็นของจริง แต่แทบไม่เคยทำงานตามที่โบรชัวร์ชี้นำ โครงสร้างที่พบบ่อยได้แก่:
- การรับประกันถูกรวมอยู่ในราคา คุณจึงจ่ายค่ารับประกันล่วงหน้า
- มีระยะเวลาคงที่ หลังจากนั้นคุณต้องดูแลตัวเอง
- ใช้เงินของคุณเองเป็นแหล่งจ่าย เช่น จากส่วนหนึ่งของเงินที่คุณชำระซึ่งผู้พัฒนาโครงการกันไว้
- ผูกคุณไว้กับโปรแกรมให้เช่าของผู้พัฒนาโครงการ พร้อมข้อจำกัดในการใช้เองหรือการขาย
- อาศัยการปล่อยเช่าระยะสั้น ซึ่งอาจต้องมีใบอนุญาตโรงแรมและอาจถูกห้ามโดยอาคาร
- ขึ้นอยู่กับว่าผู้พัฒนาโครงการยังมีสภาพคล่องและยินดีจ่าย
คำถามที่ควรถามก่อนเชื่อถือ:
- การรับประกันเขียนไว้ในสัญญา หรืออยู่ในสื่อการตลาดเท่านั้น
- ใครเป็นผู้ให้ และมีหนังสือค้ำประกันของธนาคารหรือบัญชีเอสโครว์ค้ำประกันหรือไม่
- จะเกิดอะไรขึ้นหากการจ่ายหยุดลง
- ราคาเมื่อเทียบกับห้องที่คล้ายกันซึ่งไม่มีการรับประกันเป็นอย่างไร
- ห้องที่คล้ายกันในอาคารเดียวกันได้ค่าเช่าจริงเท่าไรในปัจจุบัน
ให้ถือว่าผลตอบแทนในโบรชัวร์เป็นการตลาด ไม่ใช่การพยากรณ์ คู่มือของเราเรื่องผลตอบแทนค่าเช่าในพัทยาแสดงวิธีประเมินผลตอบแทนอย่างสมจริง
เข้าใจผิดเรื่องการบังคับใช้ได้ของการต่อสัญญาเช่าที่ดิน
ข้อผิดพลาด: สมมติว่าสัญญาเช่าที่มีข้อต่อสัญญาให้สิทธิ์ในที่ดินตลอดระยะเวลาทั้งหมดของข้อต่อสัญญา
กฎหมายไทยโดยทั่วไปจำกัดสัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารไว้ที่ 30 ปี สัญญามักเพิ่มคำมั่นว่าจะต่อสัญญาอีกหลายช่วง เช่น "30+30+30 ปี" คำมั่นเรื่องการต่ออายุเหล่านี้เป็นข้อตกลงตามสัญญา และการที่จะบังคับใช้ได้เกินกว่าระยะเวลาที่จดทะเบียนหรือไม่ยังเป็นที่ถกเถียง แนวทางที่ปลอดภัยคือถือว่าเฉพาะระยะเวลาที่จดทะเบียนเท่านั้นที่แน่นอน
สิ่งที่ควรทำแทน:
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าจดทะเบียนที่กรมที่ดิน สัญญาเช่าที่เกินสามปีโดยทั่วไปต้องจดทะเบียนจึงจะบังคับใช้ได้เกินสามปี
- ถามทนายความว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา หากเจ้าของที่ดินขายหรือจำนองที่ดิน และเมื่อคุณเสียชีวิต
- ตรวจสอบว่าคุณสามารถขายหรือให้เช่าช่วงสิทธิ์เช่าได้
- จำไว้ว่าสิทธิ์เช่ามีมูลค่าลดลงเมื่อระยะเวลาที่เหลือสั้นลง และตั้งราคาตามนั้น
อ่านคู่มือของเราเรื่องกรรมสิทธิ์เต็มกับสิทธิการเช่าในพัทยาก่อนตัดสินใจ
ไม่ตรวจสอบผังเมืองโดยรอบและแผนการก่อสร้างในอนาคต
ข้อผิดพลาด: ซื้อเพราะวิว ถนนเงียบ หรือบรรยากาศของพื้นที่ โดยไม่ตรวจสอบว่าข้างเคียงสร้างอะไรได้บ้าง
ที่ดินว่างข้างวิลล่าหรือวิวเปิดโล่งจากคอนโดอาจหายไปได้ หากที่ดินข้างเคียงถูกกำหนดให้พัฒนาได้ ประเทศไทยใช้ผังการใช้ที่ดินที่แบ่งเป็นสีซึ่งกำหนดว่าสร้างอะไรได้ที่ไหน และความสูงอาคาร ความหนาแน่น และระยะร่นถูกควบคุม
สิ่งที่ควรทำแทน:
- สอบถามหน่วยงานผังเมืองท้องถิ่นเรื่องการใช้ที่ดินของแปลงที่ดินและที่ดินโดยรอบ
- ค้นหาใบอนุญาตก่อสร้างที่อนุมัติแล้วหรือรออนุมัติบริเวณใกล้เคียง
- ขอแผนแม่บทและการแบ่งเฟสจากผู้พัฒนาโครงการ และสอบถามว่าวิวที่คุณจ่ายเงินนั้นได้รับการคุ้มครอง หรือมีอยู่เพียงเพราะตอนนี้ที่ดินว่างอยู่
- ตรวจสอบถนนทางเข้า เป็นถนนสาธารณะ หรือถนนส่วนบุคคลที่มีภาระจำยอม
- สอบถามประวัติน้ำท่วมและไปดูในช่วงฝนตกหนัก
- ไปดูในเวลาต่าง ๆ ของวัน รวมถึงวันธรรมดา เพื่อประเมินเสียงและการจราจร
การทำงานกับนายหน้าท้องถิ่นที่มีประสบการณ์ช่วยปกป้องการลงทุนของคุณอย่างไร
ข้อผิดพลาดข้อที่เจ็ดคือการผ่านกระบวนการทั้งหมดโดยไม่มีความช่วยเหลือจากคนท้องถิ่นที่มีประสบการณ์ นายหน้าที่ดีไม่ได้มาแทนทนายความ แต่ช่วยปกป้องคุณในทางปฏิบัติ:
- คัดเลือกทรัพย์สินที่เหมาะกับงบประมาณและเป้าหมายของคุณ และกรองตัวเลือกที่ไม่ดีออก
- แสดงราคาที่สมจริงโดยใช้ข้อมูลการซื้อขายเทียบเคียง และอธิบายต้นทุนการซื้อทั้งหมด
- ประสานงานระหว่างทนายความ การโอนเงินผ่านธนาคาร และผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย
- เจรจาต่อรองและชี้ธงแดง เช่น เงื่อนไขการชำระเงินที่ผิดปกติ
- ดูแลคุณหลังการซื้อ รวมถึงการตรวจรับมอบ สาธารณูปโภค และการปล่อยเช่า
วิธีเลือก: มองหาประวัติการทำงานในพื้นที่ สอบถามว่านายหน้าได้รับค่าตอบแทนอย่างไร (ค่าคอมมิชชันมักจ่ายโดยผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ จึงควรถามว่ามีผลต่อคำแนะนำหรือไม่) คาดหวังให้เขาอธิบายข้อเสียด้วยไม่ใช่แค่ข้อดี และขอข้อมูลอ้างอิง และควรมีทนายความอิสระของคุณเองเสมอ คู่มือของเราเรื่องการเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาอธิบายเรื่องนี้ละเอียดขึ้น
รายการตรวจสอบก่อนจ่ายเงินมัดจำ
- ทนายความไทยที่เป็นอิสระได้ตรวจสัญญาและเอกสารสิทธิ์แล้ว
- คุณรู้แน่ชัดว่าเงินจะถูกส่งอย่างไร และใครจะออกใบ FET
- คุณมีค่าส่วนกลางปัจจุบันและกองทุนสำรองเป็นลายลักษณ์อักษร
- การรับประกันค่าเช่าใด ๆ อยู่ในสัญญาและมีหลักประกัน
- คุณรู้ระยะเวลาสัญญาเช่าและสิ่งที่จดทะเบียน
- คุณตรวจสอบผังเมือง ใบอนุญาตใกล้เคียง และถนนทางเข้าแล้ว
- คุณรู้ว่านายหน้าของคุณได้รับค่าตอบแทนอย่างไร
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่
ได้ ภายใต้ข้อจำกัด ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบเต็มภายใต้โควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร แต่โดยทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในนามตนเองได้ บ้านและวิลล่ามักซื้อโดยใช้สัญญาเช่าที่ดินหรือโครงสร้างอื่น ควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายก่อนตัดสินใจ
ใบ FET คืออะไร
แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) ออกโดยธนาคารไทยที่รับเงินโอนสกุลต่างประเทศของคุณ เป็นหลักฐานว่าเงินมาจากต่างประเทศ และกรมที่ดินจะขอเมื่อคุณจดทะเบียนคอนโดในนามของคุณ
ต้องมีทนายความของตัวเองหรือไม่ หากผู้พัฒนาโครงการจัดหาให้
ต้อง ทนายความของผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขายทำงานให้ฝ่ายนั้น ทนายความอิสระทำงานให้คุณและตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ สัญญา และโครงสร้าง
ผลตอบแทนค่าเช่ารับประกันปลอดภัยหรือไม่
ไม่แน่เสมอไป ตรวจสอบว่าการรับประกันอยู่ในสัญญาหรือไม่ ใครรับผิดชอบ ยาวนานเท่าไร และคุณต้องจ่ายในราคาเท่าไร การรับประกันเชื่อถือได้เท่ากับฝ่ายที่ให้เท่านั้น
ตรวจสอบผังเมืองก่อนซื้ออย่างไร
สอบถามหน่วยงานผังเมืองท้องถิ่นเรื่องการใช้ที่ดินของแปลงที่ดินและที่ดินข้างเคียง ค้นหาใบอนุญาตก่อสร้างที่อนุมัติแล้วบริเวณใกล้เคียง และขอแผนแม่บทจากผู้พัฒนาโครงการ
ขั้นตอนถัดไป
ดูคอนโดขายในพัทยาปัจจุบัน หรือติดต่อทีมงานของเราเพื่อช่วยคัดเลือกและแนะนำที่ปรึกษากฎหมายอิสระ
คู่มือที่เกี่ยวข้อง: วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ออฟแพลนในพัทยาอย่างปลอดภัย, ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยของชาวต่างชาติเมื่อซื้อธุรกิจในไทย และโควตาต่างชาติในคอนโดมิเนียมไทย
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน กฎและขั้นตอนมีการเปลี่ยนแปลง ควรปรึกษาทนายความไทยที่เป็นอิสระก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์