LUCEAN BAY: ทาวเวอร์ 60 ชั้น ห่างหาดจอมเทียน 200 เมตร
ข้อมูลโครงการโดยสรุป
ผู้พัฒนา: บริษัท ลูนิค เรียลเอสเตท จำกัด
ทำเล: ถนนจอมเทียนสาย 2 ต.หนองปรือ อ.บางละมุง ห่างหาดจอมเทียนประมาณ 200 เมตร
อาคาร: ทาวเวอร์ 60 ชั้น 1 อาคาร
จำนวนห้อง: 588 ยูนิต
ประเภทห้อง: 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน และเพนต์เฮาส์ ขนาดราว 31 ถึง 130 ตร.ม.
ที่ดิน: ประมาณ 6,400 ตร.ม. ตามข้อมูลของเอเจนซี ส่วนที่ดินเฟส 2 ที่ผู้พัฒนาเคยประกาศคือ 3 ไร่ 3 งาน 88 ตร.วา
การส่งมอบ: พร้อมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และเครื่องปรับอากาศ
การก่อสร้าง: ระบุเริ่มปี 2571 และแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2574
ราคา: เริ่มราว €137,200 (ประมาณ 5.2 ล้านบาท) สำหรับห้อง 1 ห้องนอน 31 ตร.ม.
กรรมสิทธิ์: ห้องชุด Freehold มีโควตาต่างชาติ 49%
หมายเหตุ: Lucean Bay เป็นโครงการใหม่ ข้อมูลสาธารณะยังมีจำกัด ตัวเลขในบทความนี้มาจากประกาศของลูนิคเกี่ยวกับ Skypark Lucean และประกาศขายของเอเจนซียุโรปปี 2569 ราคาเงินบาทแปลงที่ราว 38 บาทต่อยูโรและเป็นตัวเลขโดยประมาณ ควรตรวจสอบกับใบราคาทางการของผู้พัฒนาทุกครั้ง
Lucean Bay อยู่ตรงไหนในแผนแม่บท Lucean
ลูนิค เรียลเอสเตท กำลังพัฒนาโครงการ 3 ทาวเวอร์บนที่ดิน 10 ไร่ ถนนจอมเทียนสาย 2 เฟส 1 คือ Skypark Lucean Jomtien Pattaya ประกอบด้วย Tower A (60 ชั้น 647 ยูนิต) และ Tower B (31 ชั้น 252 ยูนิต) เป็น Branded Residence ในเครือบันยัน กรุ๊ปแห่งแรกในพัทยา ลงเสาเข็มเมื่อมิถุนายน 2568 และมีกำหนดแล้วเสร็จธันวาคม 2571 ผู้พัฒนาประกาศไว้ว่าเฟส 2 จะเป็น Tower C สูง 60 ชั้น 588 ยูนิต
Lucean Bay ตรงกับทาวเวอร์ที่สามนี้ทุกประการ คือผู้พัฒนาเดียวกัน ถนนเดียวกัน 60 ชั้น 588 ยูนิต บนที่ดินราว 6,400 ตร.ม. ซึ่งสอดคล้องกับพื้นที่ที่ดินเฟส 2 ที่เคยประกาศ สื่ออสังหาฯ ไทยรายงานเมื่อปี 2567 ว่าเฟส 2 ได้รับอนุมัติ EIA แล้ว แต่ใบอนุญาตก่อสร้างยังอยู่ระหว่างดำเนินการในขณะนั้น
สิ่งที่เรายังยืนยันไม่ได้: Lucean Bay ยังใช้แบรนด์ "Skypark" ของบันยัน กรุ๊ป การบริหารแบบโรงแรม และสิทธิ์สมาชิก The Sanctuary Club เหมือนเจ้าของห้องในเฟส 1 หรือไม่ เอกสารการตลาดที่เราพบใช้ชื่อ Lucean Bay เพียงอย่างเดียว ควรสอบถามผู้พัฒนาโดยตรง เพราะแบรนด์และผู้บริหารอาคารมีผลจริงต่อความต้องการเช่าและมูลค่าขายต่อ
จุดแข็งที่สุดสำหรับผู้ซื้อคือ ตรวจสอบได้ด้วยตา เฟส 1 กำลังก่อสร้างอยู่ข้างๆ และสำนักงานขายกับห้องตัวอย่างเปิดให้ชมแล้ว คุณสามารถติดตามคุณภาพและความคืบหน้าของ Tower A และ B ก่อนตัดสินใจซื้อ Lucean Bay ได้
แนวคิด: สุขภาวะและชุมชน
Lucean Bay วางตำแหน่งเป็นบ้านสำหรับการใช้ชีวิตยาวนานอย่างมีสุขภาพดีตลอดทั้งปี ไม่ใช่แค่ห้องพักตากอากาศ ตามคำอธิบายของเอเจนซี แนวคิดหลักมี 4 ข้อ
พันธมิตรด้านสุขภาพ: ลูกบ้านเข้าถึงโปรแกรมพันธมิตรกับโรงพยาบาลกรุงเทพพัทยา พร้อมสิทธิประโยชน์ด้านสุขภาพ ส่วนลด และบริการแบบเร่งด่วน
เลี้ยงสัตว์ได้: มีพื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยงและสระว่ายน้ำสำหรับสัตว์เลี้ยงโดยเฉพาะ
ชุมชน: พื้นที่ปลูกผักผลไม้ออร์แกนิกสำหรับลูกบ้าน พร้อมคาเฟ่ โคเวิร์กกิ้ง และห้องจัดเลี้ยง
สิ่งอำนวยความสะดวกด้านเวลเนส 2 ชั้น: ออนเซ็น ซาวน่า โยคะและพิลาทิส ลู่วิ่ง และสระพาโนรามา 2 สระ
ประเภทห้องและราคาปัจจุบัน
ใบราคาที่เผยแพร่เพียงแหล่งเดียวที่เราพบมาจากเอเจนซีสโลวาเกีย (1.BCR Real Estate Thailand) ระบุเป็นเงินยูโรและรวมค่านายหน้าแล้ว ราคาที่ซื้อตรงเป็นเงินบาทอาจแตกต่าง
1 ห้องนอน
31.35 ตร.ม. และ 41.03 ตร.ม.
31.35 ตร.ม. ชั้น 17: €137,200 ประมาณ 5.2 ล้านบาท ราว 166,000 บาทต่อ ตร.ม.
41.03 ตร.ม. มีระเบียง ชั้น 11: €166,300 ประมาณ 6.3 ล้านบาท ราว 154,000 บาทต่อ ตร.ม.
2 ห้องนอน
77.3 ถึง 90.56 ตร.ม.
77.3 ตร.ม. มีระเบียง 2 ห้องน้ำ ชั้น 11: €313,300 ประมาณ 11.9 ล้านบาท ราว 154,000 บาทต่อ ตร.ม.
79.73 ตร.ม. ชั้น 15: €340,470 ประมาณ 12.9 ล้านบาท ราว 162,000 บาทต่อ ตร.ม.
90.56 ตร.ม. ชั้น 51: €577,625 ประมาณ 21.9 ล้านบาท ราว 242,000 บาทต่อ ตร.ม.
เพนต์เฮาส์
ขนาดสูงสุดราว 130 ตร.ม.
มีเพนต์เฮาส์ในโครงการ แต่ยังไม่พบราคาในเอกสารที่เผยแพร่
เปรียบเทียบกับเฟส 1: ราคาประกาศขายใน Skypark Lucean เฉลี่ยราว 168,000 ถึง 175,000 บาทต่อ ตร.ม. ตามข้อมูลของ Hipflat และ Thinkofliving ห้องชั้นกลางของ Lucean Bay จึงอยู่ในระดับใกล้เคียงหรือต่ำกว่าเล็กน้อย ส่วนชั้นสูงมีพรีเมียมสูงมาก วิว ชั้น และทิศ มีผลต่อราคามากกว่าขนาดห้อง
สิ่งอำนวยความสะดวกแยกตามชั้น
ชั้นล่าง
ล็อบบี้และเคาน์เตอร์ต้อนรับ คาเฟ่ โคเวิร์กกิ้ง
สวนและพื้นที่พักผ่อน มินิกอล์ฟ
พื้นที่สัตว์เลี้ยงและสระว่ายน้ำสำหรับสัตว์เลี้ยง
รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง
ชั้น 5: เวลเนสเด็ค
สระว่ายน้ำพาโนรามาและลู่วิ่ง
ฟิตเนส สตูดิโอโยคะและพิลาทิส
ออนเซ็นแยกชายหญิง ซาวน่า
ห้องเด็กเล่น
ชั้น 50: โซเชียลเด็ค
สระว่ายน้ำพาโนรามาสระที่สอง
กอล์ฟซิมูเลเตอร์ บาร์ ห้องคาราโอเกะ
พื้นที่จัดเลี้ยงและประชุม
ดาดฟ้า
สวนพร้อมพื้นที่ปิ้งย่างบาร์บีคิว
ลานโยคะกลางแจ้งและเลานจ์
ทำเล: ถนนจอมเทียนสาย 2
จอมเทียนคือหาดยาวทางใต้ของพัทยาที่บรรยากาศผ่อนคลาย เป็นที่นิยมของครอบครัว ผู้พำนักระยะยาว และผู้ซื้อชาวยุโรปและรัสเซีย Lucean Bay ตั้งอยู่บนถนนจอมเทียนสาย 2 ถัดจากถนนเลียบหาดหนึ่งเส้น เดินไปหาดได้ไม่ไกล โดยไม่ต้องอยู่ในช่วงที่พลุกพล่านที่สุด
หาดจอมเทียน: ราว 200 เมตร
ร้านอาหาร คาเฟ่ ร้านค้า และตลาดกลางคืนจอมเทียน: อยู่ใกล้
พัทยากลาง Terminal 21 และเซ็นทรัล: ราว 10 ถึง 20 นาทีโดยรถยนต์ ขึ้นกับการจราจร
กรุงเทพฯ: ราว 150 กม. ขับรถประมาณ 2 ชั่วโมงทางมอเตอร์เวย์หมายเลข 7
สนามบินอู่ตะเภา: ราว 40 กม. ทางทิศใต้
บอกกันตรงๆ: นี่ไม่ใช่อาคารติดหาด และถนนจอมเทียนสาย 2 เป็นถนนที่มีอาคารหนาแน่น มีตึกสูงหลายแห่งทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและกำลังก่อสร้างรอบๆ รวมถึง Tower A ของลูนิคเอง ห้องชั้นต่ำและบางทิศจึงอาจไม่ได้วิวทะเลแบบเปิดโล่ง ควรขอผลศึกษาวิวของห้องที่จะซื้อจริง
ในระยะยาว ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) หนุนความต้องการทั่วทั้งภูมิภาค ทั้งการขยายสนามบินอู่ตะเภา และรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินที่คาดว่าจะเปิดราวปี 2572 ถึง 2573 ควรมองเป็นปัจจัยบวกระยะยาว ไม่ใช่สิ่งรับประกัน
ค่าใช้จ่ายในการถือครอง
ค่าส่วนกลางและกองทุนสำรอง: ยังไม่ประกาศสำหรับ Lucean Bay เพื่อเป็นตัวเทียบ คอนโดใหม่ในจอมเทียนระดับใกล้เคียง เช่น Arom Jomtien เก็บค่าส่วนกลาง 70 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน และกองทุนสำรอง 700 บาทต่อ ตร.ม. ครั้งเดียว
ค่าโอน: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย การแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้พัฒนากำหนดในสัญญา
เฟอร์นิเจอร์: รวมมาให้ตามประกาศขาย ช่วยลดต้นทุนเริ่มต้นก้อนใหญ่สำหรับผู้ที่ต้องการปล่อยเช่า
โอกาสทำกำไร: ค่าเช่า การขายต่อ และความเสี่ยงของ Off-plan
บริบทค่าเช่า: ห้อง 1 ห้องนอนในคอนโดตึกสูงรุ่นใหม่ของจอมเทียน ปัจจุบันให้เช่าราว 18,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นกับอาคาร ชั้น และวิว
ตัวอย่างการปล่อยเช่าระยะยาว ห้อง 1 ห้องนอน 41 ตร.ม.
ราคาซื้อ: ประมาณ 6,320,000 บาท
สมมติค่าเช่า 22,000 บาทต่อเดือน เท่ากับ 264,000 บาทต่อปี หรือประมาณ 4.2% Gross
หักค่าส่วนกลาง สมมติ 70 บาทต่อ ตร.ม.: ประมาณ 34,500 บาท
หักห้องว่างหนึ่งเดือนครึ่ง: 33,000 บาท
หักค่าเอเจนซีหรือค่าบริหารราวหนึ่งเดือน: 22,000 บาท
หักค่าซ่อมบำรุงและประกัน สมมติ 20,000 บาท
สุทธิ: ประมาณ 154,500 บาทต่อปี หรือประมาณ 2.4% Net
ตัวเลขทั้งหมดเป็นสมมติฐานเพื่อประกอบการอธิบาย หากมีโปรแกรมปล่อยเช่าที่บริหารโดยบันยัน ผลลัพธ์อาจเปลี่ยนไปได้ทั้งสองทาง เมื่อทราบค่าธรรมเนียมที่แท้จริง
สิ่งที่หนุนการลงทุน: โควตาต่างชาติชุดใหม่ในทาวเวอร์ใหม่ ขณะที่เฟส 1 เหลือโควตาต่างชาติเพียงราว 13 ถึง 15% ในปี 2568 ส่งมอบพร้อมเฟอร์นิเจอร์ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านเวลเนสที่แข็งแรง ความต้องการเช่าระยะยาวในจอมเทียนที่สม่ำเสมอ และสามารถดูการก่อสร้างเฟส 1 ก่อนได้
สิ่งที่ต้องชั่งน้ำหนักอย่างตรงไปตรงมา: จอมเทียนมีคอนโดตึกสูงใหม่จำนวนมาก ซึ่งกดค่าเช่าและทำให้การขายต่อช้าลง ผลตอบแทนสุทธิของห้องใหม่ในจอมเทียนอยู่ในระดับปานกลาง Lucean Bay เหมาะกับการซื้อถือยาวเพื่อไลฟ์สไตล์พร้อมรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอ ไม่ใช่การเก็งกำไรระยะสั้น
ความเสี่ยงของ Off-plan: ระบุเริ่มก่อสร้างปี 2571 และแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2574 ต้องรอราว 5 ปี ก่อนวางเงินจองควรขอสถานะใบอนุญาตก่อสร้าง วันส่งมอบตามสัญญา ค่าปรับกรณีล่าช้า และตารางการชำระเงินที่ผูกกับความคืบหน้าการก่อสร้าง ระวังข้อเสนอการันตีผลตอบแทน ในปี 2568 เฟส 1 เคยเสนอการันตี 6% เป็นเวลา 3 ปีสำหรับห้องใน Tower B การันตีลักษณะนี้มักรวมอยู่ในราคาขายแล้ว และสิ้นสุดเมื่อครบระยะเวลา
การปล่อยเช่าระยะสั้น: การให้เช่าคอนโดรายวันหรือรายสัปดาห์ (น้อยกว่า 30 วัน) โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรม ผิด พ.ร.บ.โรงแรม และข้อบังคับอาคารชุดมักห้ามไว้ด้วย ควรวางแผนกับผู้เช่ารายเดือนขึ้นไป
การถือครองของชาวต่างชาติ
Lucean Bay เป็นอาคารชุด ชาวต่างชาติจึงซื้อห้องแบบ Freehold ในชื่อตนเองได้ภายใต้โควตาต่างชาติ 49%
เงินค่าห้องต้องโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และธนาคารต้องออกแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction) ซึ่งสำนักงานที่ดินใช้ในการจดทะเบียนห้องโควตาต่างชาติ
ขอยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าห้องของคุณอยู่ในโควตาต่างชาติ
ห้ามใช้นอมินีซื้อห้องโควตาไทยเด็ดขาด เพราะผิดกฎหมาย มีโทษปรับ จำคุก และถูกบังคับขาย
ให้ทนายความไทยที่เป็นอิสระตรวจสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายก่อนชำระเงิน
Lucean Bay เหมาะกับใคร
เหมาะมาก
ผู้พำนักระยะยาวและผู้เกษียณที่ให้ความสำคัญกับบริการสุขภาพ ออนเซ็น และหาดที่สงบ
ผู้เลี้ยงสัตว์ที่มองหาคอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้จริง
ผู้ซื้อที่พลาดโควตาต่างชาติในเฟส 1
นักลงทุนที่อดทนรอ ต้องการห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์สำหรับปล่อยเช่าระยะยาวใกล้หาด
ครอบครัว ด้วยห้องเด็กเล่น สวน และสระว่ายน้ำ
อาจไม่เหมาะ
ผู้ที่ต้องการเข้าอยู่ภายใน 5 ปีข้างหน้า
นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนสุทธิสูง
ผู้ที่ต้องการที่อยู่ติดหาดแท้
นักลงทุนที่วางแผนปล่อยเช่ารายวันให้นักท่องเที่ยว
ทำไมต้องเลือก LUCEAN BAY
ห่างหาด 200 เมตร ในย่านพำนักระยะยาวที่นิยมที่สุดแห่งหนึ่งของพัทยา
ผู้พัฒนาที่ตรวจสอบได้: เฟส 1 กำลังก่อสร้างอยู่ข้างๆ
โควตาต่างชาติชุดใหม่ ในทาวเวอร์ใหม่
สระลอยฟ้า 2 สระ ที่ชั้น 5 และชั้น 50 พร้อมสวนบนดาดฟ้า
เวลเนสเป็นหัวใจ: ออนเซ็น ซาวน่า โยคะ ลู่วิ่ง และความร่วมมือกับโรงพยาบาลกรุงเทพพัทยา
เลี้ยงสัตว์ได้จริง มีพื้นที่และสระสำหรับสัตว์เลี้ยง
ส่งมอบพร้อมเฟอร์นิเจอร์ พร้อมอยู่หรือปล่อยเช่า
เริ่มต้นราว 5.2 ล้านบาท สำหรับห้อง 1 ห้องนอน
เช็กลิสต์ก่อนจอง
ยืนยันว่า Lucean Bay คือเฟส 2 (Tower C) ของโครงการ Lucean และตั้งอยู่บนโฉนดแปลงใด
สอบถามว่าได้รับแบรนด์ การบริหาร และสิทธิ์สมาชิกคลับของบันยัน กรุ๊ปหรือไม่
ขอเอกสารอนุมัติ EIA ใบอนุญาตก่อสร้าง และวันส่งมอบตามสัญญาพร้อมค่าปรับ
ขอใบราคาทางการเป็นเงินบาท และเทียบกับราคาเอเจนซีที่ระบุเป็นสกุลเงินอื่น
ขอค่าส่วนกลางและกองทุนสำรองเป็นลายลักษณ์อักษร
ตรวจผลศึกษาวิว ชั้น ทิศ และโควตาของห้อง
ตรวจรายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่รวมมาให้
อ่านข้อเสนอการันตีผลตอบแทนอย่างละเอียด ใครเป็นผู้จ่าย และเกิดอะไรขึ้นเมื่อสิ้นสุด
วางแผนการโอนเงินพร้อมแบบฟอร์ม FET กับธนาคารก่อนชำระงวดแรก
อยากได้ใบราคาทางการและแบบห้องไหม?
Casa Pattaya ขอใบราคาเงินบาทล่าสุดจากผู้พัฒนาให้ได้ เปรียบเทียบ Lucean Bay กับเฟส 1 และโครงการอื่นในจอมเทียน พาเข้าชมสำนักงานขาย และแนะนำทนายความอิสระ เราให้บริการเป็นภาษาไทย อังกฤษ ฮีบรู เยอรมัน และรัสเซีย
แหล่งข้อมูล: ประกาศของลูนิค เรียลเอสเตท เกี่ยวกับ Skypark Lucean (2566 ถึง 2568) ผ่าน Travel Daily News, The Big Chilli, The Thaiger และ skyparklucean.com รายงานสถานะ EIA จาก REM Thailand (2567) ประกาศขาย Lucean Bay ของ 1.BCR Real Estate Thailand บน ZoznamRealit.sk (2569) ข้อมูลราคาและค่าส่วนกลางในจอมเทียนจาก Hipflat, Thinkofliving และ DDproperty ระยะทางถึงอู่ตะเภาจาก Wikipedia และระยะทางถึงกรุงเทพฯ จาก Forbes Thailand กรณีแหล่งข้อมูลไม่ตรงกัน ได้แสดงตัวเลขทั้งสองไว้
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน สเปก ราคา ค่าธรรมเนียม และไทม์ไลน์ของโครงการ Off-plan อาจเปลี่ยนแปลงได้ ต้องยืนยันกับเอกสารทางการของผู้พัฒนาก่อนชำระเงิน การแปลงสกุลเงินเป็นตัวเลขโดยประมาณ