7 kritische Fehler, die Ausländer beim Kauf thailändischer Immobilien machen (und wie Sie sie vermeiden)

Der Immobilienkauf in Thailand als Ausländer ist unkompliziert, sobald Sie die Regeln kennen, doch kleine Versäumnisse können teuer und schwer rückgängig zu machen sein. Dies sind die sieben Fehler, die wir am häufigsten sehen, jeweils mit einer kurzen Erklärung und dem, was Sie stattdessen tun sollten. Jeder Abschnitt verlinkt auf einen ausführlicheren Leitfaden, falls Sie die Details möchten.

Verzicht auf unabhängige rechtliche Prüfung und Kontrolle der Eigentumsurkunde

Der Fehler: sich auf den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers, eine Broschüre oder mündliche Zusagen zu verlassen, statt selbst zu prüfen.

Was Sie stattdessen tun sollten:

• Beauftragen Sie einen unabhängigen thailändischen Anwalt, der für Sie arbeitet und nicht für den Verkäufer oder Bauträger.
• Prüfen Sie die Art des Eigentumsdokuments. Ein Chanote ist der vollständige Grundstückstitel, eine Eigentumswohnung hat eine eigene Eigentumsurkunde, und schwächere Grundstücksdokumente geben schwächere Rechte.
• Suchen Sie nach Hypotheken, Pfandrechten und sonstigen Ansprüchen auf die Immobilie.
• Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer und verkaufsberechtigt ist.
• Prüfen Sie bei Neubauten die Genehmigungen des Bauträgers und die Baugenehmigung.
• Lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Unser Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Kauf einer Eigentumswohnung und der komplette Leitfaden zum Immobilienkauf in Thailand führen durch den Ablauf, und unsere Checkliste für Pre-Construction-Projekte deckt den Kauf vom Plan ab.

Falsche Überweisungsverfahren (fehlendes FET-Formular)

Der Fehler: Geld auf eine Weise nach Thailand zu bringen, die sich nicht belegen lässt.

Wenn ein Ausländer eine Eigentumswohnung auf eigenen Namen kauft, soll das Kaufgeld normalerweise in Fremdwährung aus dem Ausland kommen, und die thailändische Bank, die es erhält, stellt ein Formular für Devisengeschäfte aus (Foreign Exchange Transaction, FET). Das Land Department verlangt dieses Formular bei der Übertragung. Bargeld, Zahlungen vom Konto eines Dritten oder eine vorherige Umwandlung des Geldes an anderer Stelle können dazu führen, dass Sie die Einheit nicht auf Ihren Namen eintragen können, und den späteren Rücktransfer des Geldes beim Verkauf erschweren.

Was Sie stattdessen tun sollten:

• Fragen Sie vor dem Überweisen Ihre Bank und Ihren Anwalt, wie die Überweisung bezeichnet werden soll.
• Senden Sie Fremdwährung, auf Ihren eigenen Namen, auf Ihr eigenes Konto in Thailand.
• Bewahren Sie das FET-Formular sicher auf. Sie brauchen es bei der Übertragung und beim Verkauf.

Unser Leitfaden zum Geldtransfer nach Thailand und zum FET-Formular erklärt die Schritte.

Rücklagen (Sinking Fund) und versteckte laufende Instandhaltungsgebühren übersehen

Der Fehler: den Kaufpreis einzuplanen, aber nicht die Kosten des Besitzes.

• Eigentumswohnungen haben monatliche Gebühren für Gemeinschaftsflächen und meist einen einmaligen Beitrag zur Rücklage, der oft bei der Übertragung gezahlt wird.
• Villen in Wohnanlagen haben Anlagengebühren, und Pool und Garten verursachen eigene laufende Kosten.
• Nebenkosten, Versicherung und jährliche Immobiliensteuern, soweit sie anfallen, erhöhen die Gesamtsumme.
• Schlecht finanzierte Gebäude können Sonderumlagen für größere Reparaturen erheben.

Was Sie stattdessen tun sollten: Fragen Sie die Verwaltung des Gebäudes oder der Anlage schriftlich nach den aktuellen Gebühren, prüfen Sie, dass der Verkäufer keine Rückstände hat, und fragen Sie, wie gesund die Finanzen und die Rücklage des Gebäudes sind. Unser Leitfaden zu den wahren Kosten des Immobilienbesitzes in Pattaya listet die laufenden Kosten auf.

Unrealistischen Versprechen garantierter Mietrenditen aufsitzen

Der Fehler: wegen einer Schlagzeilenrendite zu kaufen, die über mehrere Jahre „garantiert“ ist.

Solche Angebote können echt sein, funktionieren aber selten so, wie die Broschüre nahelegt. Übliche Konstruktionen sind:

• Die Garantie ist im Preis eingebaut, Sie bezahlen sie also im Voraus.
• Sie gilt für einen festen Zeitraum, danach sind Sie auf sich gestellt.
• Sie wird aus Ihrem eigenen Geld finanziert, zum Beispiel aus einem Teil Ihrer Zahlungen, den der Bauträger zurückhält.
• Sie bindet Sie an das Vermietungsprogramm des Bauträgers, mit Einschränkungen bei Eigennutzung oder Verkauf.
• Sie beruht auf Kurzzeitvermietung, die eine Hotellizenz erfordern kann und vom Gebäude verboten sein kann.
• Sie hängt davon ab, dass der Bauträger zahlungsfähig bleibt und zahlen will.

Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie sich darauf verlassen:

• Steht die Garantie im Vertrag oder nur im Marketingmaterial?
• Wer gibt sie, und ist sie durch eine Bankgarantie oder ein Treuhandkonto (Escrow) abgesichert?
• Was passiert, wenn die Zahlungen ausbleiben?
• Wie verhält sich der Preis zu ähnlichen Einheiten ohne Garantie?
• Welche Miete erzielt eine ähnliche Einheit im selben Gebäude heute tatsächlich?

Betrachten Sie eine Broschürenrendite als Marketing, nicht als Prognose. Unser Leitfaden zu Mietrenditen in Pattaya zeigt, wie Sie Renditen realistisch einschätzen.

Durchsetzbarkeit der Verlängerung von Grundstückspachtverträgen falsch einschätzen

Der Fehler: anzunehmen, dass ein Pachtvertrag mit Verlängerungsklauseln Ihnen das Land für die gesamte Länge der Klauseln sichert.

Das thailändische Recht begrenzt die Pacht von Land oder Gebäuden im Allgemeinen auf 30 Jahre. Verträge fügen oft Zusagen zur Verlängerung um weitere Zeiträume hinzu, zum Beispiel „30+30+30 Jahre“. Diese Verlängerungszusagen sind vertraglicher Natur, und ob sie über die eingetragene Laufzeit hinaus durchsetzbar sind, ist umstritten. Ein sicherer Ansatz ist, nur die eingetragene Laufzeit als gesichert zu betrachten.

Was Sie stattdessen tun sollten:

• Stellen Sie sicher, dass der Pachtvertrag beim Land Department eingetragen ist. Ein Pachtvertrag über mehr als drei Jahre muss im Allgemeinen eingetragen werden, um über drei Jahre hinaus durchsetzbar zu sein.
• Fragen Sie Ihren Anwalt genau, was am Ende der Laufzeit, bei einem Verkauf oder einer Beleihung des Landes durch den Grundeigentümer und im Todesfall geschieht.
• Prüfen Sie, ob Sie die Pacht verkaufen oder untervermieten dürfen.
• Denken Sie daran, dass ein Pachtrecht an Wert verliert, je kürzer die Restlaufzeit wird, und bewerten Sie es entsprechend.

Lesen Sie unseren Leitfaden zu Freieigentum vs. Pacht in Pattaya, bevor Sie sich binden.

Umgebende Flächennutzung und künftige Bauvorhaben nicht prüfen

Der Fehler: wegen einer Aussicht, einer ruhigen Straße oder des Charakters eines Gebiets zu kaufen, ohne zu prüfen, was nebenan gebaut werden darf.

Das leere Grundstück neben einer Villa oder die freie Aussicht aus einer Eigentumswohnung kann verschwinden, wenn das Nachbarland für Bebauung ausgewiesen ist. Thailand nutzt farbcodierte Flächennutzungspläne, die festlegen, was wo gebaut werden darf, und Bauhöhe, Dichte und Abstandsflächen sind reguliert.

Was Sie stattdessen tun sollten:

• Fragen Sie das örtliche Planungsamt nach der Flächennutzung des Grundstücks und der umliegenden Flächen.
• Suchen Sie nach genehmigten oder beantragten Baugenehmigungen in der Nähe.
• Fragen Sie einen Bauträger nach dem Masterplan und der Phasenplanung und ob die Aussicht, für die Sie zahlen, geschützt ist oder nur besteht, weil das Land derzeit leer ist.
• Prüfen Sie die Zufahrt: Ist sie öffentlich oder eine Privatstraße mit Wegerecht?
• Fragen Sie nach der Überschwemmungsgeschichte und besuchen Sie das Grundstück bei Starkregen.
• Besuchen Sie es zu verschiedenen Tageszeiten, auch werktags, um Lärm und Verkehr einzuschätzen.

Wie die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen lokalen Makler Ihre Investition schützt

Der siebte Fehler ist, den gesamten Prozess ohne erfahrene lokale Hilfe zu durchlaufen. Ein guter Makler ersetzt keinen Anwalt, schützt Sie aber auf praktische Weise:

• Er erstellt eine Auswahl von Immobilien, die zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passen, und sortiert schwache Optionen aus.
• Er zeigt realistische Preise anhand von Vergleichsverkäufen und erklärt die vollständigen Kaufkosten.
• Er koordiniert Ihren Anwalt, Ihre Banküberweisung und den Bauträger oder Verkäufer.
• Er verhandelt und weist auf Warnzeichen wie ungewöhnliche Zahlungsbedingungen hin.
• Er unterstützt Sie nach dem Kauf, auch bei Übergabeprüfungen, Versorgern und Vermietung.

So wählen Sie einen aus: Achten Sie auf Erfahrung vor Ort, fragen Sie, wie der Makler bezahlt wird (die Provision zahlt häufig der Verkäufer oder Bauträger, fragen Sie daher, ob das die Beratung beeinflusst), erwarten Sie, dass er auch die Nachteile erklärt, nicht nur die Vorteile, und bitten Sie um Referenzen. Behalten Sie immer Ihren eigenen unabhängigen Anwalt. Unser Leitfaden zur Wahl einer Immobilienagentur in Pattaya geht darauf ausführlicher ein.

Checkliste vor der Anzahlung

• Ein unabhängiger thailändischer Anwalt hat Vertrag und Eigentumsurkunde geprüft.
• Sie wissen genau, wie das Geld geschickt wird und wer das FET-Formular ausstellt.
• Sie haben die aktuellen Gebühren und die Rücklage schriftlich.
• Jede Mietgarantie steht im Vertrag und ist abgesichert.
• Sie kennen die Pachtlaufzeit und wissen, was eingetragen ist.
• Sie haben Flächennutzung, nahe Baugenehmigungen und Zufahrt geprüft.
• Sie wissen, wie Ihr Makler bezahlt wird.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer in Thailand Immobilien besitzen?

Ja, mit Einschränkungen. Ausländer können Eigentumswohnungen im Rahmen der 49-%-Ausländerquote eines Gebäudes als Volleigentum erwerben, können aber im Allgemeinen kein Land auf eigenen Namen besitzen. Häuser und Villen werden meist mit einem Grundstückspachtvertrag oder einer anderen Struktur erworben. Holen Sie rechtlichen Rat ein, bevor Sie sich binden.

Was ist das FET-Formular?

Das Formular für Devisengeschäfte (FET) wird von der thailändischen Bank ausgestellt, die Ihre Überweisung in Fremdwährung erhält. Es belegt, dass das Geld aus dem Ausland stammt, und das Land Department verlangt es, wenn Sie eine Eigentumswohnung auf Ihren Namen eintragen.

Brauche ich einen eigenen Anwalt, wenn der Bauträger einen stellt?

Ja. Der Anwalt des Bauträgers oder Verkäufers handelt für diesen. Ein unabhängiger Anwalt handelt für Sie und prüft Eigentumsurkunde, Vertrag und Struktur.

Sind garantierte Mietrenditen sicher?

Nicht automatisch. Prüfen Sie, ob die Garantie im Vertrag steht, wer dahintersteht, wie lange sie gilt und was sie Sie im Preis kostet. Eine Garantie ist nur so verlässlich wie die Partei, die sie gibt.

Wie prüfe ich die Flächennutzung vor dem Kauf?

Fragen Sie das örtliche Planungsamt nach der Flächennutzung des Grundstücks und der Nachbarflächen, suchen Sie nach genehmigten Baugenehmigungen in der Nähe und fragen Sie den Bauträger nach dem Masterplan.

Nächste Schritte

Sehen Sie sich aktuelle Eigentumswohnungen zum Verkauf in Pattaya an oder kontaktieren Sie unser Team, um Hilfe bei einer Auswahl und einer Vermittlung unabhängiger Rechtsberatung zu erhalten.

Verwandte Leitfäden: Sicherer Kauf von Off-Plan-Immobilien in Pattaya, Häufige Fehler von Ausländern beim Unternehmenskauf in Thailand und Die Ausländerquote in thailändischen Eigentumswohnungen.

Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln und Verfahren ändern sich. Konsultieren Sie vor dem Immobilienkauf einen unabhängigen thailändischen Anwalt.