LUCEAN BAY: 60-этажная башня в 200 метрах от пляжа Джомтьен
Проект в цифрах
Застройщик: Lunique Real Estate Co., Ltd.
Расположение: Джомтьен Second Road, Нонг Прыа, Банг Ламунг, около 200 метров до пляжа Джомтьен
Здание: одна 60-этажная башня
Квартиры: 588
Типы: одна и две спальни, пентхаусы, примерно от 31 до 130 м²
Земля: около 6 400 м² по данным агентства; участок второй фазы застройщика — 3 рай 3 нган 88 кв. ва
Сдача: с полной меблировкой, техникой и кондиционерами
Строительство: начало указано на 2028 год, завершение — IV квартал 2031 года
Цены: примерно от 137 200 € (около 5,2 млн бат) за квартиру с одной спальней 31 м²
Право собственности: freehold в кондоминиуме, доступна иностранная квота 49 %
Примечание: Lucean Bay — новый проект, публичной информации пока мало. Данные взяты из сообщений Lunique о Skypark Lucean и из объявления европейского агентства, опубликованного в 2026 году. Суммы в батах пересчитаны примерно по 38 бат за евро и округлены. Сверяйте всё с официальным прайс-листом застройщика.
Место Lucean Bay в генплане Lucean
Lunique Real Estate строит на Джомтьен Second Road проект из трёх башен на 10 рай. Первая фаза, Skypark Lucean Jomtien Pattaya, включает Tower A (60 этажей, 647 квартир) и Tower B (31 этаж, 252 квартиры). Это первая брендированная резиденция Banyan Group в Паттайе; закладка фундамента прошла в июне 2025 года, сдача запланирована на декабрь 2028 года. Для второй фазы застройщик анонсировал третью башню, Tower C, на 60 этажей и 588 квартир.
Lucean Bay полностью совпадает с этой третьей башней: тот же застройщик, та же улица, 60 этажей и 588 квартир на участке около 6 400 м², что соответствует опубликованной площади второй фазы. Тайское отраслевое издание сообщало в 2024 году, что вторая фаза получила одобрение EIA, а разрешение на строительство на тот момент ещё оформлялось.
Что подтвердить не удалось: сохранит ли Lucean Bay бренд «Skypark» от Banyan Group, гостиничное управление и членство в The Sanctuary Club, которые получают владельцы первой фазы. В найденных маркетинговых материалах используется только название Lucean Bay. Уточните напрямую у застройщика: бренд и управление реально влияют на спрос на аренду и стоимость при перепродаже.
Главный плюс для покупателя — прозрачность: первая фаза строится прямо по соседству, офис продаж и шоу-румы открыты. Можно следить за качеством и темпом строительства Tower A и B, прежде чем принимать решение по Lucean Bay.
Концепция: здоровье и сообщество
Lucean Bay позиционируется как дом для долгой здоровой жизни круглый год, а не как квартира для отпуска. По описанию агентства, концепция стоит на четырёх идеях:
Партнёрство в сфере здоровья: жители получают доступ к партнёрской программе с Bangkok Hospital Pattaya — отдельные медицинские привилегии, скидки и приоритетное обслуживание.
Можно с питомцами: отдельная зона для животных и даже бассейн для питомцев.
Сообщество: участки, где жители могут выращивать органические овощи и фрукты, а также кафе, коворкинг и залы для праздников.
Велнес на двух уровнях: онсэн, сауна, йога и пилатес, беговая дорожка и два панорамных бассейна.
Типы квартир и текущие цены
Единственный опубликованный прайс-лист, который мы нашли, — от словацкого агентства (1.BCR Real Estate Thailand), в евро и с учётом комиссии агентства. Цены при прямой покупке в батах могут отличаться.
Одна спальня
31,35 м² и 41,03 м²
31,35 м², 17 этаж: 137 200 €, около 5,2 млн бат, примерно 166 000 бат за м²
41,03 м² с балконом, 11 этаж: 166 300 €, около 6,3 млн бат, примерно 154 000 бат за м²
Две спальни
от 77,3 до 90,56 м²
77,3 м² с балконом и двумя санузлами, 11 этаж: 313 300 €, около 11,9 млн бат, примерно 154 000 бат за м²
79,73 м², 15 этаж: 340 470 €, около 12,9 млн бат, примерно 162 000 бат за м²
90,56 м², 51 этаж: 577 625 €, около 21,9 млн бат, примерно 242 000 бат за м²
Пентхаусы
до 130 м²
Пентхаусы есть в предложении; цены в найденных материалах не опубликованы.
Для сравнения: средние цены предложения в первой фазе, Skypark Lucean, — около 168 000–175 000 бат за м² по данным Hipflat и Thinkofliving. Квартиры на средних этажах Lucean Bay оценены на сопоставимом или чуть более низком уровне, а высокие этажи — с большой наценкой. Вид, этаж и ориентация влияют на цену гораздо сильнее, чем площадь.
Инфраструктура по уровням
Первый этаж
Лобби и ресепшен, кафе, коворкинг
Сады и зоны отдыха, мини-гольф
Зона и бассейн для питомцев
Охрана 24/7
5 этаж: велнес-палуба
Панорамный бассейн и беговая дорожка
Фитнес-центр, студия йоги и пилатеса
Раздельные мужской и женский онсэны, сауна
Детская комната
50 этаж: социальная палуба
Второй панорамный бассейн
Гольф-симулятор, бар, караоке
Пространство для праздников и встреч
Крыша
Сад с зоной барбекю
Площадка для йоги на открытом воздухе и лаунж
Расположение: Джомтьен Second Road
Джомтьен — длинный спокойный пляж на юге Паттайи, популярный у семей, долгосрочных резидентов и покупателей из России и Европы. Lucean Bay стоит на Джомтьен Second Road, на одну улицу дальше от пляжной дороги: до моря несколько минут пешком, но без самой шумной полосы.
Пляж Джомтьен: около 200 метров
Рестораны, кафе, магазины и ночной рынок Джомтьена: рядом
Центральная Паттайя, Terminal 21 и Central Festival: примерно 10–20 минут на машине в зависимости от трафика
Бангкок: около 150 км, примерно два часа по трассе 7
Аэропорт У-Тапао: около 40 км к югу
Честно: это не здание на первой линии, а Джомтьен Second Road — оживлённая и плотно застроенная улица. Рядом уже стоят или строятся несколько высоток, включая собственную Tower A от Lunique, поэтому на нижних этажах и при некоторых ориентациях открытого вида на море может не быть. Запросите анализ видов для вашей конкретной квартиры.
В долгосрочной перспективе Восточный экономический коридор (EEC) поддерживает спрос во всём регионе, включая расширение аэропорта У-Тапао и планируемую скоростную железную дорогу к аэропортам Бангкока, запуск которой сейчас ожидается примерно в 2029–2030 годах. Это долгосрочный попутный ветер, а не гарантия.
Сколько стоит владение
Сбор за общие зоны и фонд капремонта: для Lucean Bay пока не опубликованы. Для ориентира: в сопоставимых новых башнях Джомтьена, например Arom Jomtien, берут 70 бат за м² в месяц и единоразово 700 бат за м² в фонд капремонта.
Расходы на переоформление: сбор 2 %, плюс специальный налог на бизнес или гербовый сбор и налог у источника; распределение между покупателем и застройщиком прописывается в договоре.
Мебель: включена, согласно объявлению, — это снимает заметную стартовую статью расходов для тех, кто сдаёт.
Доходность: аренда, перепродажа и риски off-plan
Арендный фон: квартиры с одной спальней в новых высотках Джомтьена сейчас сдаются примерно за 18 000–35 000 бат в месяц в зависимости от здания, этажа и вида.
Пример долгосрочной аренды, одна спальня 41 м²
Цена покупки: около 6 320 000 бат
Предполагаемая аренда: 22 000 бат в месяц, то есть 264 000 бат в год, около 4,2 % брутто
Минус сбор за общие зоны, условно 70 бат за м²: около 34 500 бат
Минус полтора месяца простоя: 33 000 бат
Минус комиссия агента или управление примерно в размере месячной аренды: 22 000 бат
Минус обслуживание и страховка: условно 20 000 бат
Чистыми: около 154 500 бат в год, примерно 2,4 % нетто
Все цифры — допущения для иллюстрации. Арендная программа под управлением Banyan, если её предложат, может изменить результат в любую сторону, когда станут известны её комиссии.
Что говорит в пользу инвестиции: свежая иностранная квота в новой башне, тогда как в первой фазе в 2025 году оставалось лишь около 13–15 % квоты; сдача с мебелью; сильная велнес-инфраструктура; устойчивый спрос на долгосрочную аренду в Джомтьене; возможность сначала посмотреть, как строится первая фаза.
Что нужно честно взвесить: в Джомтьене большое предложение новых высотных кондо, что сдерживает арендные ставки и замедляет перепродажу. Чистая доходность новых квартир в Джомтьене умеренная. Lucean Bay — это покупка для жизни на долгий срок со стабильным арендным доходом, а не для быстрой перепродажи.
Риски off-plan: начало строительства указано на 2028 год, сдача — на IV квартал 2031 года, то есть ждать около пяти лет. До внесения депозита запросите статус разрешения на строительство, договорную дату сдачи, штраф за задержку и график платежей, привязанный к этапам стройки. Осторожнее с гарантированной доходностью: в 2025 году в первой фазе предлагали гарантию 6 % на три года для квартир в Tower B. Такие гарантии обычно уже заложены в цену покупки и заканчиваются вместе со сроком.
Краткосрочная аренда: посуточная или понедельная сдача квартиры (менее 30 дней) без гостиничной лицензии нарушает тайский Закон о гостиницах и, как правило, правила кондоминиума. Планируйте аренду от месяца.
Владение для иностранцев
Lucean Bay — кондоминиум, поэтому иностранцы могут оформить квартиры в полную собственность на своё имя в пределах иностранной квоты 49 %.
Деньги за покупку должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, а банк должен выдать форму FET (Foreign Exchange Transaction). Земельный департамент требует её для регистрации квартиры в иностранной квоте.
Получите письменное подтверждение, что ваша конкретная квартира относится к иностранной квоте.
Никогда не используйте номинальные схемы для покупки квартиры в тайской квоте: это незаконно и грозит штрафами, лишением свободы и принудительной продажей.
Перед любым платежом попросите независимого тайского юриста проверить договор бронирования и договор купли-продажи.
Кому подойдёт Lucean Bay?
Отлично подойдёт
Долгосрочным резидентам и пенсионерам, ценящим медицинские сервисы, онсэн и спокойный пляж
Владельцам питомцев, ищущим по-настоящему дружелюбную к животным башню
Покупателям, не успевшим на иностранную квоту в первой фазе
Терпеливым инвесторам, которым нужна меблированная квартира для долгосрочной аренды у моря
Семьям — благодаря детской комнате, садам и бассейнам
Скорее не подойдёт
Тем, кому нужно заехать в ближайшие пять лет
Инвесторам, ищущим высокую чистую доходность
Тем, кому нужен адрес строго на первой линии
Инвесторам, планирующим посуточную сдачу туристам
Почему стоит выбрать LUCEAN BAY
200 метров до пляжа в одном из самых популярных районов Паттайи для долгой жизни
Застройщик, за которым можно наблюдать: первая фаза строится прямо рядом
Свежая иностранная квота в новой башне
Два небесных бассейна на 5 и 50 этажах плюс сад на крыше
Здоровье в центре: онсэн, сауна, йога, беговая дорожка и партнёрство с Bangkok Hospital Pattaya
Действительно можно с питомцами: отдельная зона и бассейн для животных
Сдача с мебелью: можно сразу жить или сдавать
Вход примерно от 5,2 млн бат за квартиру с одной спальней
Чек-лист перед бронированием
Подтвердите, что Lucean Bay — это вторая фаза (Tower C) проекта Lucean, и на каком земельном титуле он стоит
Уточните, распространяются ли на него бренд, управление и клубное членство Banyan Group
Запросите одобрение EIA, разрешение на строительство и договорную дату сдачи со штрафом
Получите официальный прайс-лист в батах и сравните его с ценами агентств в других валютах
Получите письменно размер сбора за общие зоны и фонда капремонта
Проверьте анализ видов, этаж, ориентацию и квоту вашей квартиры
Изучите включённый пакет мебели и техники
Внимательно читайте любое предложение гарантированной доходности: кто платит и что будет после окончания
Заранее спланируйте с банком перевод и получение формы FET до первого платежа
Нужны официальный прайс-лист и планировки?
Casa Pattaya запросит у застройщика актуальные цены в батах, сравнит Lucean Bay с первой фазой и другими проектами Джомтьена, организует визит в офис продаж и познакомит с независимыми юристами. Мы работаем на русском, английском, иврите, немецком и тайском.
Источники: сообщения Lunique Real Estate о Skypark Lucean (2023–2025) через Travel Daily News, The Big Chilli, The Thaiger и skyparklucean.com; REM Thailand (2024) о статусе EIA; объявление Lucean Bay от 1.BCR Real Estate Thailand на ZoznamRealit.sk (2026); Hipflat, Thinkofliving и DDproperty — ориентиры по ценам и сборам в Джомтьене; Википедия — расстояние до У-Тапао; Forbes Thailand — расстояние до Бангкока. Где источники расходятся, приведены обе цифры.
Оговорка: статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Характеристики, цены, сборы и сроки проекта off-plan могут меняться и должны быть подтверждены официальными документами застройщика до любого платежа. Валютные пересчёты приблизительны.