LUCEAN BAY: מגדל של 60 קומות, 200 מטר מחוף ג'ומטיין
הפרויקט במבט אחד
יזם: Lunique Real Estate Co., Ltd.
מיקום: רחוב ג'ומטיין השני, נונג פרו, באנג למונג, כ־200 מטר מחוף ג'ומטיין
מבנה: מגדל אחד של 60 קומות
דירות: 588
סוגי יחידות: חדר שינה אחד, שני חדרי שינה ופנטהאוזים, בערך 31 עד 130 מ"ר
קרקע: כ־6,400 מ"ר לפי הסוכנות המשווקת; מגרש שלב 2 של היזם הוא 3 ראי, 3 נגאן ו־88 טרנג וואה
מסירה: מרוהטת, כולל ריהוט, מכשירי חשמל ומזגנים
בנייה: התחלה מצוינת ל־2028, סיום מצוין לרבעון 4 2031
מחירים: החל מכ־137,200 אירו (כ־5.2 מיליון באט) לדירת חדר שינה של 31 מ"ר
בעלות: בעלות מלאה בקונדומיניום, עם מכסת הזרים של 49%
הערה: Lucean Bay הוא פרויקט חדש והמידע הציבורי עליו עדיין מוגבל. הנתונים כאן לקוחים מהודעות של Lunique על Skypark Lucean וממודעה של סוכנות אירופית שפורסמה ב־2026. הסכומים בבאט הומרו לפי כ־38 באט לאירו והם משוערים. אמתו הכול מול המחירון הרשמי של היזם.
איפה Lucean Bay משתלב בתוכנית האב של Lucean
Lunique Real Estate בונה פרויקט של שלושה מגדלים על 10 ראי ברחוב ג'ומטיין השני. שלב 1, Skypark Lucean Jomtien Pattaya, כולל את Tower A (60 קומות, 647 דירות) ואת Tower B (31 קומות, 252 דירות). זה הפרויקט הממותג הראשון של Banyan Group בפטאיה; הבנייה החלה ביוני 2025, והמסירה מתוכננת לדצמבר 2028. היזם הכריז על מגדל שלישי, Tower C, עם 60 קומות ו־588 דירות, לשלב 2.
Lucean Bay תואם בדיוק את המגדל השלישי: אותו יזם, אותו רחוב, 60 קומות ו־588 דירות, על מגרש של כ־6,400 מ"ר שמתאים לשטח הקרקע שפורסם לשלב 2. פרסום נדל"ן תאילנדי דיווח ב־2024 ששלב 2 קיבל אישור EIA, כשהיתר הבנייה עדיין היה בהליך באותה עת.
מה לא הצלחנו לאמת: האם Lucean Bay שומר על המיתוג "Skypark" של Banyan Group, על הניהול בסגנון מלונאי ועל החברות ב־The Sanctuary Club שמקבלים בעלי הדירות בשלב 1. חומרי השיווק שמצאנו משתמשים רק בשם Lucean Bay. שאלו את היזם ישירות, כי מיתוג וניהול משפיעים באופן ממשי על הביקוש לשכירות ועל ערך המכירה החוזרת.
היתרון החזק ביותר לקונה הוא שקיפות: שלב 1 נבנה ממש בסמוך, וגלריית המכירות ודירות התצוגה פתוחות. אפשר לעקוב אחרי איכות וקצב הבנייה של Tower A ו־B לפני שמתחייבים ל־Lucean Bay.
הקונספט: בריאות וקהילה
Lucean Bay ממוצב כבית לחיים ארוכים ובריאים לאורך כל השנה, ולא כדירת נופש. לפי תיאור הסוכנות, הקונספט נשען על ארבעה רעיונות:
שותפות בריאות: הדיירים מקבלים גישה לתוכנית שותפות עם בית החולים Bangkok Hospital Pattaya, עם הטבות בריאות נבחרות, הנחות ושירות מועדף.
ידידותי לחיות מחמד: אזור ייעודי לחיות מחמד ואפילו בריכה לחיות מחמד.
קהילה: שטח לגידול ירקות ופירות אורגניים לדיירים, וגם בית קפה, עבודה משותפת וחדרי אירועים.
מתקני וולנס בשתי קומות: אונסן, סאונה, יוגה ופילאטיס, מסלול ריצה ושתי בריכות פנורמיות.
סוגי הדירות והמחירים הנוכחיים
המחירון הפומבי היחיד שמצאנו הוא של סוכנות סלובקית (1.BCR Real Estate Thailand), באירו וכולל את עמלת הסוכנות. מחירים בקנייה ישירה בבאט עשויים להיות שונים.
חדר שינה אחד
31.35 מ"ר ו־41.03 מ"ר
31.35 מ"ר, קומה 17: 137,200 אירו, כ־5.2 מיליון באט, כ־166,000 באט למ"ר
41.03 מ"ר עם מרפסת, קומה 11: 166,300 אירו, כ־6.3 מיליון באט, כ־154,000 באט למ"ר
שני חדרי שינה
77.3 עד 90.56 מ"ר
77.3 מ"ר עם מרפסת ושני חדרי רחצה, קומה 11: 313,300 אירו, כ־11.9 מיליון באט, כ־154,000 באט למ"ר
79.73 מ"ר, קומה 15: 340,470 אירו, כ־12.9 מיליון באט, כ־162,000 באט למ"ר
90.56 מ"ר, קומה 51: 577,625 אירו, כ־21.9 מיליון באט, כ־242,000 באט למ"ר
פנטהאוזים
עד כ־130 מ"ר
פנטהאוזים הם חלק מההיצע; מחירים לא פורסמו בחומרים שמצאנו.
איך זה משתווה: מחירי המבוקש בשלב 1, Skypark Lucean, עומדים בממוצע על כ־168,000 עד 175,000 באט למ"ר לפי Hipflat ו־Thinkofliving. דירות בקומות הביניים ב־Lucean Bay מתומחרות ברמה דומה או מעט נמוכה יותר, בעוד שבקומות הגבוהות יש פרמיה גדולה. הנוף, הקומה והכיוון משפיעים על המחיר הרבה יותר מהגודל.
המתקנים, קומה אחר קומה
קומת הקרקע
לובי וקבלה, בית קפה, חלל עבודה משותף
גינות ואזורי מנוחה, מיני גולף
אזור לחיות מחמד ובריכה לחיות מחמד
אבטחה 24 שעות
קומה 5: סיפון וולנס
בריכה פנורמית ומסלול ריצה
חדר כושר, סטודיו ליוגה ופילאטיס
אונסן נפרד לגברים ולנשים, סאונה
חדר ילדים
קומה 50: סיפון חברתי
בריכה פנורמית שנייה
סימולטור גולף, בר, חדר קריוקי
חלל לאירועים ולפגישות
גג
גינה עם אזור ברביקיו
שטח ליוגה בחוץ ולאונג'
מיקום: רחוב ג'ומטיין השני
ג'ומטיין הוא החוף הארוך והרגוע בדרום פטאיה, אהוב על משפחות, על תושבים לטווח ארוך ועל קונים מאירופה, מרוסיה ומישראל. Lucean Bay ממוקם ברחוב ג'ומטיין השני, רחוב אחד מאחורי כביש החוף, כך שהחוף במרחק הליכה קצר בלי להיות ברצועה העמוסה ביותר.
חוף ג'ומטיין: כ־200 מטר
מסעדות, בתי קפה, חנויות ושוק הלילה של ג'ומטיין: בסמוך
מרכז פטאיה, Terminal 21 ו־Central Festival: בערך 10 עד 20 דקות ברכב, תלוי בתנועה
בנגקוק: כ־150 ק"מ, בערך שעתיים ברכב דרך כביש מהיר 7
שדה התעופה או־טפאו: כ־40 ק"מ דרומה
בכנות: זה לא בניין על קו החוף, ורחוב ג'ומטיין השני הוא רחוב עמוס ובנוי. כמה מגדלים כבר עומדים או נבנים בסביבה, כולל Tower A של Lunique עצמו, ולכן בקומות הנמוכות ובחלק מהכיוונים ייתכן שלא יהיה נוף פתוח לים. בקשו את בדיקת הנוף ליחידה הספציפית שלכם.
בטווח הארוך, המסדרון הכלכלי המזרחי (EEC) תומך בביקוש בכל האזור, כולל הרחבת שדה התעופה או־טפאו וקו הרכבת המהירה המתוכנן לשדות התעופה של בנגקוק, שצפוי כיום בסביבות 2029 עד 2030. התייחסו לכך כרוח גבית לטווח ארוך ולא כהבטחה.
כמה עולה להחזיק
דמי ניהול וקרן שמירה: טרם פורסמו ל־Lucean Bay. לשם השוואה, מגדלים חדשים דומים בג'ומטיין כמו Arom Jomtien גובים 70 באט למ"ר לחודש וקרן שמירה חד־פעמית של 700 באט למ"ר.
עלויות העברה: אגרת העברה של 2%, מס עסקים מיוחד או מס בולים, וניכוי מס במקור; החלוקה בין הקונה ליזם נקבעת בחוזה.
ריהוט: כלול לפי המודעה, מה שחוסך עלות פתיחה משמעותית למי שמשכיר.
פוטנציאל רווח: שכירות, מכירה חוזרת וסיכוני טרום בנייה
הקשר שכירות: דירות חדר שינה במגדלים חדשים בג'ומטיין מושכרות כיום בכ־18,000 עד 35,000 באט לחודש, לפי הבניין, הקומה והנוף.
השכרה לטווח ארוך להמחשה, חדר שינה אחד 41 מ"ר
מחיר רכישה: כ־6,320,000 באט
שכר דירה משוער: 22,000 באט לחודש, כלומר 264,000 באט לשנה, כ־4.2% ברוטו
פחות דמי ניהול, בהנחה של 70 באט למ"ר: כ־34,500 באט
פחות חודש וחצי ללא שוכר: 33,000 באט
פחות עמלת תיווך או ניהול של כחודש: 22,000 באט
פחות תחזוקה וביטוח: בהנחה של 20,000 באט
נטו: כ־154,500 באט לשנה, כ־2.4% נטו
כל הנתונים הם הנחות להמחשה. תוכנית השכרה בניהול Banyan, אם תוצע, עשויה לשנות את התוצאה לכל כיוון, ברגע שהעמלות שלה יהיו ידועות.
מה תומך בהשקעה: מכסת זרים חדשה במגדל חדש, בזמן שבשלב 1 נותרו ב־2025 רק כ־13 עד 15% ממכסת הזרים; מסירה מרוהטת; מתקני וולנס חזקים; ביקוש יציב לשכירות ארוכת טווח בג'ומטיין; והאפשרות לראות את שלב 1 נבנה קודם.
מה צריך לשקול בכנות: בג'ומטיין יש היצע גדול של מגדלי קונדו חדשים, וזה מגביל את שכר הדירה ומאט מכירות חוזרות. התשואות נטו לדירות חדשות בג'ומטיין צנועות. Lucean Bay מתאים כרכישה לטווח ארוך לאיכות חיים עם הכנסה יציבה משכירות, ולא כעסקה מהירה.
סיכוני טרום בנייה: תחילת הבנייה מצוינת ל־2028 והסיום לרבעון 4 2031, כלומר המתנה של כחמש שנים. לפני תשלום מקדמה בקשו את סטטוס היתר הבנייה, את מועד המסירה החוזי, את הפיצוי על איחור ולוח תשלומים הצמוד לאבני דרך בבנייה. היזהרו מהצעות לתשואה מובטחת: ב־2025 הוצעה בשלב 1 תשואה מובטחת של 6% לשלוש שנים על דירות ב־Tower B. הבטחות כאלה בדרך כלל מגולמות במחיר הרכישה ומסתיימות בתום התקופה.
השכרה לטווח קצר: השכרת דירת קונדו ליום או לשבוע (פחות מ־30 יום) ללא רישיון מלון מפרה את חוק המלונות התאילנדי, ובדרך כלל גם את תקנון הבניין. תכננו סביב שוכרים חודשיים ומעלה.
בעלות לזרים
Lucean Bay הוא קונדומיניום, ולכן זרים יכולים לקנות דירות בבעלות מלאה על שמם במסגרת מכסת הזרים של 49%.
כספי הרכישה חייבים להיות מועברים לתאילנד מחו"ל במטבע זר, והבנק צריך להנפיק טופס FET (Foreign Exchange Transaction). משרד המקרקעין דורש אותו לרישום דירה במכסת זרים.
קבלו אישור בכתב שהדירה הספציפית שלכם מוקצית למכסת הזרים.
לעולם אל תשתמשו בנומינים כדי לקנות דירה במכסה התאילנדית; זה בלתי חוקי וכרוך בקנסות, מאסר ומכירה כפויה.
היעזרו בעורך דין תאילנדי עצמאי שיבדוק את הסכם השריון וחוזה המכר לפני כל תשלום.
למי מתאים Lucean Bay?
מתאים מאוד
תושבים לטווח ארוך ופנסיונרים שמעריכים שירותי בריאות, אונסן וחוף שקט
בעלי חיות מחמד שמחפשים מגדל ידידותי לחיות באמת
קונים שפספסו את מכסת הזרים בשלב 1
משקיעים סבלניים שמחפשים דירה מרוהטת להשכרה ארוכת טווח ליד החוף
משפחות, בזכות חדר הילדים, הגינות והבריכות
כנראה פחות מתאים
מי שצריך להיכנס לגור בחמש השנים הקרובות
משקיעים שמחפשים תשואה נטו גבוהה
מי שרוצה כתובת על קו החוף ממש
משקיעים שמתכננים השכרות נופש יומיות
למה לבחור ב־LUCEAN BAY
200 מטר מהחוף באחד מאזורי המגורים לטווח ארוך הפופולריים ביותר בפטאיה
יזם שאפשר לעקוב אחריו: שלב 1 נבנה ממש בסמוך
מכסת זרים חדשה במגדל חדש
שתי בריכות שמיים בקומות 5 ו־50, וגם גינת גג
הבריאות במרכז: אונסן, סאונה, יוגה, מסלול ריצה ושותפות עם Bangkok Hospital Pattaya
באמת ידידותי לחיות מחמד, עם אזור ובריכה לחיות
מסירה מרוהטת, מוכנה למגורים או להשכרה
כניסה מכ־5.2 מיליון באט לדירת חדר שינה
רשימת בדיקות לפני שריון
ודאו ש־Lucean Bay הוא שלב 2 (Tower C) של פרויקט Lucean, ועל איזה שטר קרקע הוא יושב
שאלו אם המיתוג, הניהול והחברות במועדון של Banyan Group חלים עליו
בקשו את אישור ה־EIA, היתר הבנייה ומועד מסירה חוזי עם פיצוי
קבלו את המחירון הרשמי בבאט והשוו אותו למחירי סוכנויות במטבעות אחרים
קבלו בכתב את דמי הניהול ואת קרן השמירה
בדקו את בדיקת הנוף, הקומה, הכיוון והמכסה של הדירה
עברו על חבילת הריהוט והמכשירים הכלולה
קראו בעיון כל הצעה לתשואה מובטחת: מי משלם ומה קורה בסופה
תכננו עם הבנק את העברת הכספים וטופס ה־FET לפני התשלום הראשון
רוצים את המחירון הרשמי והתוכניות?
Casa Pattaya יכולה לבקש מהיזם את המחירים העדכניים בבאט, להשוות את Lucean Bay לשלב 1 ולפרויקטים אחרים בג'ומטיין, לארגן ביקור בגלריית המכירות ולחבר אתכם לעורכי דין עצמאיים. אנחנו עובדים בעברית, אנגלית, גרמנית, רוסית ותאית.
מקורות: הודעות של Lunique Real Estate על Skypark Lucean (2023 עד 2025) דרך Travel Daily News, The Big Chilli, The Thaiger ו־skyparklucean.com; REM Thailand (2024) על סטטוס ה־EIA; מודעת Lucean Bay של 1.BCR Real Estate Thailand ב־ZoznamRealit.sk (2026); Hipflat, Thinkofliving ו־DDproperty כנקודות ייחוס למחירים ולדמי ניהול בג'ומטיין; ויקיפדיה למרחק לאו־טפאו; Forbes Thailand למרחק לבנגקוק. במקומות שבהם המקורות סותרים, מוצגים שני הנתונים.
הבהרה: מאמר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסוי או פיננסי. מפרטים, מחירים, עמלות ולוחות זמנים בפרויקט טרום בנייה עשויים להשתנות, ויש לאמת אותם במסמכים הרשמיים של היזם לפני כל תשלום. המרות המטבע משוערות.