1คำตอบสั้น ๆ: วีซ่าไม่เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของ

ผู้ซื้อจำนวนมากเข้าใจผิดว่าต้องมีวีซ่า "พิเศษ" ถิ่นที่อยู่ หรือใบอนุญาตทำงานก่อนจึงจะซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ ซึ่งไม่จริง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ควบคุมกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติ ไม่มีข้อจำกัดตามประเภทวีซ่าหรือหมวดหมู่การเข้าเมืองแต่อย่างใด นักท่องเที่ยวที่ได้รับตราประทับ 30 หรือ 60 วันมีสิทธิ์เป็นเจ้าของเท่ากับผู้เกษียณที่ถือวีซ่า Non-Immigrant O-A หรือผู้บริหารที่มีใบอนุญาตทำงานทุกประการ

สิ่งที่กฎหมายให้ความสำคัญไม่ใช่ สถานะการเข้าเมืองของคุณ แต่คือ ที่มาของเงิน เงื่อนไขที่แท้จริงเพียงข้อเดียวคือ เงินซื้อต้องโอนเข้าไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศและมีเอกสารครบถ้วน หากทำได้ตามนี้และอยู่ในโควตาต่างชาติของอาคาร ชื่อคุณก็จะขึ้นบนโฉนด

2ทำไมวีซ่าท่องเที่ยวจึงไม่มีผล — ฐานทางกฎหมาย

มาตรา 19 ของ พ.ร.บ. อาคารชุด ระบุว่าใครมีสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องชุดได้ เช่น ชาวต่างชาติที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาซื้อ ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร และผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนบางประเภท ไม่มีข้อใดกล่าวถึงวีซ่าท่องเที่ยว วีซ่าเกษียณ หรือประเภทการเข้าเมืองใด ๆ เป็นเงื่อนไขของการเป็นเจ้าของเลย

ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่เข้าเงื่อนไขผ่านช่องทางที่ง่ายที่สุด คือ โอนราคาซื้อทั้งจำนวนเข้าไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศและได้เอกสารธนาคารยืนยัน นั่นคือการกระทำที่ทำให้มีคุณสมบัติ ไม่ใช่ตราประทับในหนังสือเดินทาง

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อจึงสามารถเข้าไทยด้วยตราประทับยกเว้นวีซ่าปกติ เข้าชมคอนโดที่จอมเทียนหรือวงศ์อมาตย์ และทำการซื้อกรรมสิทธิ์แบบถูกกฎหมายให้เสร็จภายในทริปเดียวกันได้ โดยไม่ต้องขอวีซ่าพำนักระยะยาว

3อะไรที่ชาวต่างชาติ "ซื้อได้" และ "ซื้อไม่ได้"

ปัจจัยจำกัดไม่ใช่วีซ่า แต่คือ ประเภทของอสังหาฯ กฎหมายไทยแบ่งเส้นชัดเจนระหว่างคอนโดกับที่ดิน:

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ในพัทยา คอนโดกรรมสิทธิ์จึงเป็นเส้นทางที่สะอาดและมั่นคงที่สุด สู่การเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง และทำได้เต็มรูปแบบด้วยวีซ่าท่องเที่ยว

4โควตาต่างชาติ 49%

กฎคอนโดข้อเดียวที่จำกัดผู้ซื้อต่างชาติจริง ๆ คือ โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ชาวต่างชาติรวมกันเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ในอาคารหนึ่ง ๆ ส่วนที่เหลือ 51% ต้องถือโดยคนไทยหรือนิติบุคคลไทย

• คำนวณจาก พื้นที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง — เพนต์เฮาส์ขนาดใหญ่กินโควตามากกว่าสตูดิโอ

• คิด ต่ออาคาร ตรวจสอบ ณ เวลาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

• ในโครงการยอดนิยมของพัทยาและภูเก็ต โควตาต่างชาติอาจเต็มก่อนสร้างเสร็จหลายเดือน

ณ ปี 2026 เพดาน 49% ยัง ไม่เปลี่ยนแปลง ข้อเสนอที่จะขยับเป็น 75% เคยถูกหารือแต่ ยังไม่ มีผลบังคับเป็นกฎหมาย

5เงื่อนไขที่แท้จริง: แบบฟอร์ม FET (ธ.ต.3)

ถ้าวีซ่าไม่สำคัญ แล้วอะไรสำคัญ? เส้นทางของเงิน การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต้องพิสูจน์ว่าเงินซื้อโอนเข้าไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และแลกเป็นเงินบาทโดยธนาคารในไทย

หลักฐานคือ แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET หรือ ธ.ต.3) ที่ออกโดยธนาคารผู้รับในไทย เอกสารนี้เป็นเงื่อนไขทางกฎหมายในการโอน ไม่ใช่แค่พิธีการ

• การโอนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออก FET ให้อัตโนมัติ หากน้อยกว่านั้นให้ขอหนังสือรับรองจากธนาคาร

• ต้องระบุวัตถุประสงค์การโอนให้ชัด เช่น "เพื่อซื้อห้องชุด"

• ชื่อในแบบฟอร์ม FET ต้องตรงกับชื่อที่จะปรากฏบนโฉนด

6ไม่ต้องอยู่ในไทยเลยก็ซื้อได้

เนื่องจากการเป็นเจ้าของแยกจากการเข้าเมือง ผู้ซื้อจำนวนมากจึงทำการซื้อ ทางไกลทั้งหมด โดยไม่มีวีซ่าใด ๆ ไม่ว่าท่องเที่ยวหรืออื่น ๆ ผ่าน หนังสือมอบอำนาจ (Power of Attorney) ให้ทนายที่ไว้ใจดำเนินการแทนที่สำนักงานที่ดิน

• การโอนคอนโดใช้แบบฟอร์มมอบอำนาจทางการของกรมที่ดิน อ.ช.21 (Chor 21) — ไม่รับหนังสือมอบอำนาจทั่วไปหรือภาษาต่างประเทศ

• หนังสือมอบอำนาจต้อง ผ่านการรับรอง (notarise) ในประเทศของคุณ และประทับรับรองโดยสถานทูตหรือสถานกงสุลไทย (ไทยไม่รับ Apostille)

• ทนายจะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ประสานการโอนพร้อมเอกสาร FET และรับโฉนด (Chanote) แทนคุณ

ดังนั้นวีซ่าท่องเที่ยวจึงไม่เพียง เพียงพอ ต่อการซื้อ แต่ยัง ไม่จำเป็น ด้วยซ้ำ เพียงแต่บังเอิญเป็นวีซ่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ถือเมื่อเดินทางมาชมห้องด้วยตนเอง

7วิลล่า บ้าน และที่ดิน — โครงสร้างที่ควรรู้

หากต้องการวิลล่าหรือบ้านมีที่ดินแทนคอนโด หลักการไม่เกี่ยวกับวีซ่ายังคงเดิม แต่โครงสร้างการถือครองเปลี่ยนไป เพราะต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ ช่องทางทางกฎหมายมีดังนี้:

• สิทธิการเช่าจดทะเบียน (Leasehold) — สูงสุด 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อาจเขียนข้อต่ออายุในสัญญาได้ แต่ไม่ได้รับประกันตามกฎหมาย

• กรรมสิทธิ์อาคาร + เช่าที่ดิน — เป็นเจ้าของตัววิลล่า และเช่าที่ดินใต้อาคาร

• สิทธิเก็บกิน (Usufruct) — สิทธิใช้และหาประโยชน์จากทรัพย์ตลอดชีวิตหรือช่วงเวลาที่กำหนด

• สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) — สิทธิเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่น

8ต้นทุน ภาษี และค่าธรรมเนียมที่ต้องเตรียม

ไม่ว่าคุณถือวีซ่าใด ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมเท่ากัน โดยประมาณที่สำนักงานที่ดิน มักตกลงแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย ดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมโอน: 2% ของราคาประเมิน

• อากรแสตมป์: 0.5% (เมื่อไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ)

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% เกิดเมื่อขายต่อภายใน 5 ปีนับจากถือครอง

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คำนวณฝั่งผู้ขาย

• อื่น ๆ: เงินกองทุนสำรอง ค่าส่วนกลาง และสำหรับผู้ซื้อทางไกลคือค่าหนังสือมอบอำนาจ ค่าแปล ค่ารับรอง

9ซื้อ ≠ อยู่อาศัย — วางแผนการพำนัก

นี่คืออีกด้านที่สำคัญมาก เพราะการเป็นเจ้าของคอนโด ไม่ ให้สิทธิ์พำนัก วีซ่าท่องเที่ยวที่ให้คุณซื้อได้ก็ยังให้คุณอยู่ได้แค่ช่วงสั้น ๆ ตามอายุวีซ่า หากวางแผนอยู่อาศัยระยะยาว ต้องมีกลยุทธ์วีซ่าแยกต่างหาก:

• Destination Thailand Visa (DTV) — วีซ่า 5 ปีเข้าออกหลายครั้งแบบยืดหยุ่น สำหรับผู้ทำงานทางไกลและไลฟ์สไตล์ (พำนักครั้งละ 180 วัน)

• Thailand Privilege (เดิมคือ Elite) — วีซ่าพำนักยาวแบบสมาชิก บางโครงการรวมไว้กับการซื้อมูลค่าสูง

• Long-Term Resident (LTR) — วีซ่า 10 ปีสำหรับผู้มีรายได้สูง ผู้เกษียณ และผู้เชี่ยวชาญ

• Non-Immigrant O-A (เกษียณ) — สำหรับผู้อายุ 50 ปีขึ้นไปที่เข้าเงื่อนไขรายได้หรือเงินฝาก

วีซ่าเหล่านี้ไม่มีข้อใดกำหนดให้ต้องซื้ออสังหาฯ และการซื้อก็ไม่ได้ช่วยเร่งกระบวนการวีซ่า ให้เลือกวีซ่าตามไลฟ์สไตล์ และเลือกคอนโดตามการลงทุน แยกสองการตัดสินใจนี้ออกจากกัน

10ขั้นตอนการซื้อทีละขั้น

1. ยืนยันโควตาต่างชาติ เป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับอาคารนั้นก่อนสิ่งอื่นใด

2. จองห้อง ด้วยเงินมัดจำจำนวนน้อยพร้อมสัญญาจอง

3. ว่าจ้างทนายอสังหาฯ ไทยที่เป็นอิสระ เพื่อตรวจสอบสถานะโฉนด ผู้พัฒนา และนิติบุคคล

4. เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อการตรวจสอบผ่านเรียบร้อย

5. โอนเงินจากต่างประเทศ เป็นสกุลเงินต่างประเทศ ระบุ "ซื้อห้องชุด" และรับแบบฟอร์ม FET

6. จดทะเบียนโอน ที่สำนักงานที่ดิน ด้วยตนเองหรือผ่านหนังสือมอบอำนาจ อ.ช.21

7. รับโฉนด (Chanote) — เอกสารสิทธิ์ในชื่อคุณ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่มั่นคงที่สุดของไทย

11ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและสัญญาณอันตราย

• วางมัดจำ ก่อน ยืนยันว่ามีโควตาต่างชาติเหลือ

• โอนเงินเป็นบาทแทนสกุลเงินต่างประเทศ หรือโอนจากบัญชีผิด

• เข้าใจผิดว่าโครงการ "อพาร์ตเมนต์" คือคอนโดจดทะเบียน — มีเพียงคอนโดจดทะเบียนเท่านั้นที่ให้กรรมสิทธิ์ต่างชาติได้

• พึ่งพาบริษัทนอมินีเพื่อ "ถือครอง" ที่ดิน

• ข้ามการตรวจสอบทางกฎหมายอิสระเพื่อประหยัดเงินไม่กี่พันบาท

• สับสนระหว่างสิทธิ์ในการซื้อกับสิทธิ์ในการพำนัก