1התשובה הקצרה: הויזה אינה רלוונטית לבעלות

רוכשים רבים מניחים שהם זקוקים לויזה "מיוחדת", לתושבות או לאשרת עבודה לפני שיוכלו לרכוש נדל״ן בתאילנד. זהו מיתוס. חוק הבתים המשותפים B.E. 2522 (1979) — החוק המסדיר בעלות זרה על דירות — אינו כולל שום הגבלה על בסיס סוג ויזה או קטגוריית הגירה. תייר עם חותמת של 30 או 60 יום נהנה בדיוק מאותן זכויות בעלות כמו גמלאי בויזת O-A או מנהל עם אשרת עבודה.

מה שהחוק באמת בודק אינו מי אתם כמהגרים, אלא מהיכן הגיע הכסף. הדרישה האמיתית היחידה היא שכספי הרכישה יועברו לתאילנד מחו״ל במטבע זר ויתועדו כראוי. עמדו בתנאי הזה, הישארו בגבולות המכסה הזרה של הבניין — ושמכם ייחקק על הטאבו.

2מדוע ויזת תייר אינה משנה — הבסיס המשפטי

סעיף 19 לחוק הבתים המשותפים קובע מי רשאי להחזיק ביחידה. הוא מתייחס לקטגוריות כמו זרים שהכניסו מטבע זר לתאילנד למימון הרכישה, תושבי קבע ומחזיקי הטבות השקעה מסוימות. בשום מקום הוא אינו מזכיר ויזות תייר, ויזות פרישה או כל מעמד הגירה כתנאי לבעלות.

בפועל, הרוב המכריע של הרוכשים הזרים עומד בתנאי דרך המסלול הפשוט ביותר: הם מעבירים את מלוא מחיר הרכישה לתאילנד כמטבע זר ומקבלים את אישור הבנק המוכיח זאת. זהו המעשה המזכה — לא החותמת בדרכון.

לכן רוכש יכול להיכנס לתאילנד עם חותמת פטור מויזה רגילה, לצפות בדירה בג׳ומטיין או בוונגאמט, ולהשלים רכישת בעלות חוקית לחלוטין באותו ביקור — מבלי להגיש בקשה לויזת שהייה ארוכה.

3מה זריכולומהאינו יכוללקנות

הגורם המגביל אינו הויזה — אלא סוג הנכס. החוק התאילנדי מותח קו חד בין דירות לקרקע:

לרוב הרוכשים הבינלאומיים בפטאיה, זה הופך את הדירה בבעלות מלאה למסלול הנקי והבטוח ביותר לבעלות אמיתית — והוא זמין במלואו עם ויזת תייר.

4מכסת הבעלות הזרה של 49%

הכלל היחיד לגבי דירות שבאמת מגביל רוכשים זרים הוא מכסת הבעלות הזרה. לפי חוק הבתים המשותפים, זרים רשאים להחזיק יחד לא יותר מ־49% משטח הרצפה הרשום הכולל של כל היחידות בבניין אחד. יתרת ה־51% חייבת להיות בידי אזרחים תאילנדים או ישויות משפטיות תאילנדיות.

• המכסה מחושבת לפי שטח רצפה, לא מספר יחידות — פנטהאוז גדול צורך יותר מכסה מסטודיו.

• היא חלה לכל בניין בנפרד, ונבדקת ברגע הרישום במשרד הקרקעות.

• בפרויקטים מבוקשים בפטאיה ובפוקט, המכסה הזרה עשויה להתמלא חודשים לפני האכלוס.

נכון ל־2026, תקרת ה־49% נותרה ללא שינוי. הצעות להעלות את התקרה ל־75% נדונו אך לא הפכו לחוק.

5הדרישה האמיתית: טופס FET (עסקת מטבע חוץ)

אם הויזה אינה משנה, מה כן? מסלול הכסף. כדי לרשום בעלות מלאה, עליכם להוכיח שכספי הרכישה נכנסו לתאילנד מחו״ל במטבע זר והומרו לבאט תאילנדי בידי בנק תאילנדי.

הראיה לכך היא טופס עסקת מטבע חוץ (FET, המכונה גם Thor Tor 3 / ธ.ต.3), שמונפק על ידי הבנק התאילנדי הקולט. מסמך זה הוא תנאי משפטי מוקדם להעברה — ולא פורמליות.

• עבור העברות של 50,000 דולר ומעלה, הבנק מנפיק את ה־FET אוטומטית. לסכומים קטנים יותר, בקשו מכתב אישור מהבנק.

• סימוכין ההעברה חייב לציין בבירור את המטרה, למשל "לרכישת דירה".

• השם על ה־FET חייב להתאים לשם שיופיע על הטאבו.

6אתם אפילו לא חייבים להיות בתאילנד

מכיוון שהבעלות מנותקת מההגירה, רוכשים רבים משלימים את הרכישה כולה מרחוק — בלי שום ויזה, תייר או אחרת. הדבר נעשה באמצעות ייפוי כוח (Power of Attorney) המאפשר לעורך דין מהימן לפעול בשמכם במשרד הקרקעות.

• העברות דירות משתמשות בטופס ייפוי הכוח הרשמי של מחלקת הקרקעות Chor 21 (Or Chor 21) — ייפויי כוח כלליים או בשפה זרה אינם מתקבלים.

• ייפוי הכוח חייב להיות מאושר נוטריונית בארץ מוצאכם ומאומת על ידי שגרירות או קונסוליה תאילנדית מלכותית (תאילנד אינה מכירה באמנת האפוסטיל).

• עורך הדין רושם את הבעלות, מתאם את ההעברה המתועדת ב־FET, ואוסף את הטאבו (Chanote) עבורכם.

אז ויזת תייר אינה רק מספיקה לקנייה — היא אפילו לא נדרשת. פשוט קורה שזו הויזה שרוב הרוכשים מחזיקים כשהם מגיעים לבדוק את הנכס באופן אישי.

7וילות, בתים וקרקע — המבנים שכדאי להכיר

אם אתם רוצים וילה או בית עם קרקע במקום דירה, אותה נטרליות ביחס לויזה חלה — אך מבנה הבעלות משתנה, מכיוון שזרים אינם יכולים להחזיק בקרקע. המסלולים המשפטיים הם:

• חכירה רשומה (Leasehold) — עד 30 שנה, התקופה המרבית לפי הקוד האזרחי. ניתן לכתוב סעיפי חידוש בחוזה, אך אין להם ערובה בחוק.

• בעלות על המבנה + חכירת קרקע — אתם בעלי מבנה הוילה, וחוכרים את הקרקע שמתחתיה.

• זכות שימוש (Usufruct) — זכות להשתמש ולהפיק הנאה מנכס לכל חיים או לתקופה קצובה.

• זכות בנייה (Superficies) — הזכות להחזיק במבנה על קרקע השייכת לאחר.

8עלויות, מיסים ואגרות שיש לתקצב

יהיה מעמד הויזה אשר יהיה, עלויות העסקה זהות. צפו בערך לדברים הבאים במשרד הקרקעות, שמתחלקים בדרך כלל במשא ומתן בין קונה למוכר:

• אגרת העברה: 2% מהשווי המוערך.

• בולים: 0.5% (משולם כאשר מס עסקים ספציפי אינו חל).

• מס עסקים ספציפי: 3.3%, מופעל במכירה חוזרת בתוך חמש שנים מהבעלות.

• ניכוי מס במקור: מחושב בצד המוכר.

• אחר: הפקדה לקרן שיקום, דמי ניהול, ולרוכשים מרחוק — עלויות ייפוי כוח, תרגום ואימות.

9קנייה אינה מגורים — תכנון השהייה שלכם

הנה הצד השני והחשוב. מכיוון שהחזקת דירה אינה מקנה שום זכות מגורים, ויזת התייר שאיפשרה לכם לקנות עדיין תאפשר לכם לשהות רק לתקופת התוקף הקצרה שלה. אם אתם מתכננים לגור בביתכם החדש לטווח ארוך, אתם זקוקים לאסטרטגיית ויזה נפרדת:

• Destination Thailand Visa (DTV) — אופציה גמישה ל־5 שנים בכניסה מרובה לעובדים מרחוק ולאורח חיים (180 יום לכניסה).

• Thailand Privilege (לשעבר Elite) — ויזת שהייה ארוכה מבוססת חברות; חלק מהיזמים מצרפים אותה לרכישות בשווי גבוה.

• Long-Term Resident (LTR) — ויזה ל־10 שנים למרוויחים גבוה, גמלאים ואנשי מקצוע מיומנים.

• Non-Immigrant O-A (פרישה) — לבני 50+ העומדים בדרישת ההכנסה או הפיקדון.

אף אחת מהויזות הללו אינה מחייבת רכישת נכס, ורכישת נכס אינה מזרזת אף אחת מהן. בחרו את הויזה לפי אורח חייכם; בחרו את הדירה לפי ההשקעה. שמרו על שתי ההחלטות בנפרד.

10תהליך הרכישה, שלב אחר שלב

1. אמתו מכסה זרה בכתב עבור הבניין הספציפי, לפני כל דבר אחר.

2. שריינו את היחידה במקדמה קטנה והסכם שריון חתום.

3. שכרו עורך דין נדל״ן תאילנדי עצמאי לביצוע בדיקת נאותות על הטאבו, היזם והנציגות.

4. חתמו על הסכם מכר לאחר שבדיקת הנאותות נקייה.

5. העבירו כספים מחו״ל במטבע זר, בציון "רכישת דירה", ואספו את טופס ה־FET.

6. רשמו את ההעברה במשרד הקרקעות — באופן אישי או באמצעות ייפוי כוח Chor 21.

7. קבלו את הטאבו (Chanote) — שטר הבעלות על שמכם, צורת הבעלות החזקה ביותר בתאילנד.

11טעויות נפוצות ודגלים אדומים

• תשלום מקדמה לפני אימות שמכסה זרה זמינה.

• העברת כספים בבאט תאילנדי במקום במטבע זר, או מהחשבון הלא נכון.

• הנחה שפרויקט "אפרטמנט" הוא בית משותף רשום — רק דירות רשומות מאפשרות בעלות זרה מלאה.

• הסתמכות על חברת קש כדי "להחזיק" קרקע.

• דילוג על בדיקת נאותות משפטית עצמאית כדי לחסוך כמה אלפי באט.

• בלבול בין הזכות לקנות לבין הזכות לשהות.