Cookie notice

We use cookies and similar technologies to measure traffic and improve your experience.

Casa Pattaya Logo

แผนการชำระเงิน: การซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ในพัทยา

June 26, 2026 319 ครั้ง
แผนการชำระเงิน: การซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ในพัทยา
ทรัพย์สินพัทยา 2026ก่อสร้าง · แผนการชำระเงิน · โอนกรรมสิทธิ์แหล่งข้อมูลที่ยืนยัน · มิถุนายน 2026

แผนการชำระเงิน อธิบาย: การซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ในพัทยา

ทุกสิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับวิธีการทำงานของแผนการชำระเงินสำหรับคอนโดมิเนียมใหม่และก่อสร้างในพัทยา — ตั้งแต่ค่าจองหน่วยถึงการชำระเงินระหว่างก่อสร้างและยอดชำระสุดท้ายในการโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมตัวอย่างจริง ตารางค่าใช้จ่าย และสิ่งที่ต้องระวังในทุกสัญญา

0%
ดอกเบี้ยในแผนการชำระเงินของนักพัฒนา
10–20%
ค่าดาวน์ทั่วไปเมื่อลงนามสัญญา
50%
ยอดชำระสุดท้ายทั่วไปเมื่อโอนกรรมสิทธิ์
2%
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ส่วนของผู้ซื้อทั่วไป)
เหตุใดแผนการชำระเงินจึงสำคัญกว่าราคาที่ระบุ

ในตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ของพัทยา ราคาที่ประกาศนั้นเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของภาพรวมทางการเงิน วิธีการชำระเงินนั้น — เมื่อใด จำนวนเท่าใด ระยะเวลาเท่าใด และมีการป้องกันอย่างไร — จะเป็นตัวกำหนดว่าการซื้อจะสะดวกสบายหรือเครียด และว่าผู้ซื้อได้รับการป้องกันเพียงพอหรือไม่หากมีปัญหาระหว่างช่วงก่อสร้าง ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ที่เข้าสู่ตลาดพัทยาเป็นครั้งแรกมักประเมินค่าด้านนี้ต่ำไป

ข้อดีหลักของการซื้อใหม่หรือก่อสร้างคือโครงสร้างการชำระเงินแบบผ่อน ซึ่งแตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว — ซึ่งโดยทั่วไปต้องจ่ายราคาซื้อทั้งหมดที่สำนักที่ดินเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ — การพัฒนาใหม่ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถกระจายต้นทุนทั้งหมดตลอดช่วงก่อสร้าง ซึ่งอาจนาน 18 ถึง 36 เดือนหรือนานกว่านั้น แผนการชำระเงินของนักพัฒนาทั้งหมดในพัทยาไม่มีดอกเบี้ย ไม่มีธนาคารไทยเกี่ยวข้อง ไม่มีการตรวจสอบเครดิตของผู้ซื้อ ราคาจะถูกกำหนดในสกุลเงินบาทไทยเมื่อลงนาม และนักพัฒนาไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ไม่ว่าตลาดจะเปลี่ยนแปลงอย่างไร แหล่งที่มา: DDProperty (2024), ThaiLandLawOnline (2024), 2thai.asia

ความแตกต่างที่สำคัญจากการกู้ยืม
แผนการชำระเงินของนักพัฒนาไม่ใช่เงินกู้ — เป็นการชำระราคาซื้อตามข้อตกลงแบบแบ่งขั้นตอน ไม่มีการเรียกเก็บดอกเบี้ย ไม่มีการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของธนาคาร และไม่มีการชำระเงินรายเดือนที่ทำงานอย่างอิสระหลังจากที่คุณครอบครองทรัพย์สิน เมื่อชำระเงินครั้งสุดท้ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินจะได้รับการชำระเงินอย่างสมบูรณ์โดยไม่มีข้อผูกพันทางการเงินต่อไปนอกเหนือจากค่าบำรุงรักษาและเงินสะสมทั่วไป แหล่งที่มา: 2thai.asia, Cornerstone Real Estate (2026)
โครงสร้างการชำระเงิน 4 ขั้นตอนมาตรฐาน
1
ขั้นตอนที่ 1 — ค่าจองหน่วย
฿30K–฿100K
จำนวนคงที่ · ไม่ใช่เปอร์เซ็นต์

ค่าจองหน่วยเป็นจำนวนคงที่ — โดยทั่วไประหว่าง ฿30,000 ถึง ฿100,000 ขึ้นอยู่กับนักพัฒนาและราคาหน่วย — จ่ายเพื่อสงวนหน่วยที่คุณเลือกในขณะที่เตรียมสัญญาซื้อขาย (SPA) ในขั้นตอนนี้ หน่วยของคุณจะถูกลบออกจากการขายที่ใช้งานอยู่ให้กับผู้ซื้อรายอื่น ค่าจองหน่วยเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อทั้งหมด (ไม่ใช่ต้นทุนเพิ่มเติม) แต่ในทั่วไปไม่สามารถคืนเงินได้หากคุณตัดสินใจยกเลิก การชำระเงินมักจะเป็นเงินสด บัตรเครดิต (หากอยู่ในประเทศไทย) หรือการโอนเงินจากธนาคารนานาชาติ แหล่งที่มา: Pattaya Realty (2025), DDProperty

⚠️ จุดสำคัญ: ค่าจองหน่วยโดยทั่วไปไม่สามารถคืนเงินได้ไม่ว่าเหตุผลใดก็ตาม ก่อนการชำระเงิน โปรดแน่ใจว่าคุณมุ่งมั่นที่จะดำเนินการต่อ — อย่าจองเพื่อ "คิดอีกครั้ง" หากคุณยังกำลังตรวจสอบ ให้ขอให้นักพัฒนาเก็บหน่วยไว้เป็นเวลา 24–48 ชั่วโมงก่อนเรียกเก็บเงิน แหล่งที่มา: Pattaya Realty (2025)
2
ขั้นตอนที่ 2 — ค่าดาวน์เมื่อลงนาม SPA
10–20%
ของราคาซื้อทั้งหมด

ภายใน 14–30 วันหลังจากการจอง นักพัฒนาเตรียมสัญญาซื้อขาย (SPA) เมื่อลงนาม จะต้องชำระเงินครั้งแรกที่มีจำนวนมาก — โดยทั่วไป 10–20% ของราคาซื้อทั้งหมด หักค่าจองหน่วยที่ชำระแล้ว นี่คือช่วงเวลาที่การตรวจสอบทางกฎหมายโดยอิสระเป็นสิ่งจำเป็น ควรให้ทนายความของคุณเองตรวจสอบ SPA ก่อนลงนาม SPA จะกำหนดเงื่อนไขทั้งหมดของการซื้อ รวมถึงตารางการชำระเงิน วันที่สิ้นสุด ข้อบทลงโทษสำหรับการล่าช้า ข้อมูลจำเพาะของวัสดุ และสิ่งที่เกิดขึ้นในกรณีที่ยกเลิกโครงการ แหล่งที่มา: DDProperty, ThaiLandLawOnline (2024)

📋 SPA เป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในการซื้อทั้งหมด อย่าลงนามในเวอร์ชันมาตรฐานของนักพัฒนาโดยไม่ตรวจสอบทางกฎหมาย รายการที่ต้องตรวจสอบ: ตารางการชำระเงินเชื่อมโยงกับไมล์สโตนหรือวันที่? มีข้อบทลงโทษสำหรับการล่าช้าหรือไม่? จะเกิดอะไรขึ้นหากโครงการถูกยกเลิก? แหล่งที่มา: mypattayarealestate.com, Siam Legal International
3
ขั้นตอนที่ 3 — การชำระเงินระหว่างก่อสร้าง
20–30%
ชำระระหว่างช่วงก่อสร้าง

ในระหว่างช่วงก่อสร้าง — ซึ่งอาจนาน 18 เดือนถึง 3+ ปี — ผู้ซื้อชำระเงินเป็นจำนวนเท่ากันหลายครั้ง โดยทั่วไปรายเดือนหรือรายไตรมาส รวมกันแล้วการชำระเงินเหล่านี้คิดเป็น 20–30% ของราคาซื้อทั้งหมด จำนวนเงินต่อการชำระเงินแต่ละครั้งขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์ทั้งหมดที่จะชำระ ระยะเวลาการก่อสร้าง และว่าตารางเวลาเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาส การชำระเงินทั้งหมดไม่มีดอกเบี้ย หากการชำระเงินเป็นรายเดือน นักพัฒนาจะออกใบแจ้งหนี้ให้คุณทุกเดือน หากเป็นรายไตรมาส ทุก 3 เดือน แหล่งที่มา: 2thai.asia, DDProperty

📆 ตั้งการแจ้งเตือนในปฏิทินล่วงหน้าสำหรับแต่ละวันที่ครบกำหนด การชำระเงินที่ล่าช้าอาจทำให้เกิดข้อบทลงโทษดอกเบี้ยในสัญญา และการไม่ชำระเงินอย่างต่อเนื่องอาจอนุญาตให้นักพัฒนายกเลิกสัญญาได้ตามกฎหมาย ติดต่อสื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอหากคุณคาดว่าจะมีปัญหาในการปฏิบัติตามวันที่ครบกำหนด แหล่งที่มา: ThaiLandLawOnline
4
ขั้นตอนที่ 4 — ยอดชำระสุดท้ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์
50–70%
ของราคาซื้อทั้งหมดเมื่อส่งมอบ

การชำระเงินครั้งเดียวที่ใหญ่ที่สุด — โดยทั่วไป 50–70% ของราคาซื้อทั้งหมด — ต้องชำระเมื่อการเสร็จสิ้นและโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักที่ดิน การชำระเงินนี้ทำพร้อมกับการลงทะเบียนอย่างเป็นทางการของชื่อของคุณในเอกสารสิทธิ (Chanote) ก่อนการชำระเงินนี้ ให้ตรวจสอบหน่วยที่เสร็จสิ้นแล้วอย่างละเอียด ยืนยันว่าข้อกำหนดตามสัญญาทั้งหมดได้รับการปฏิบัติตาม และจัดทำรายการข้อบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับข้อบกพร่องใด ๆ เมื่อคุณพอใจกับหน่วยแล้วเท่านั้นจึงควรปล่อยยอดชำระสุดท้าย แหล่งที่มา: DDProperty, Cornerstone Real Estate (2026)

🏠 สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ: ยอดชำระสุดท้ายต้องมาจากการโอนเงินในสกุลเงินต่างประเทศจากต่างประเทศ ซึ่งจะสร้างแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) ที่ธนาคารไทยของคุณ หากไม่มีแบบฟอร์ม FET ชื่อของคุณจะไม่สามารถลงทะเบียนในเอกสารสิทธิ freehold ต่างประเทศที่สำนักที่ดินได้ แหล่งที่มา: DDProperty, ThaiLandLawOnline
โครงสร้างแผนการชำระเงินที่พบได้บ่อยที่สุด 2 แบบในพัทยา 2026
แผน A — มาตรฐาน (50% เมื่อโอน)
ค่าจองหน่วย฿100,000
ลงนาม SPA (ค่าดาวน์)20% ของราคา
การชำระเงินรายเดือน30% ระหว่างก่อสร้าง
โอนกรรมสิทธิ์ / ส่งมอบกุญแจ50% ของราคา
อัตราดอกเบี้ย0% — ไม่มีดอกเบี้ย
รวมชำระก่อนโอน50%
แผน B — ยอดโอนต่ำ (10% เมื่อโอน)
ค่าจองหน่วย฿100,000
ลงนาม SPA (ค่าดาวน์)30% ของราคา
การชำระเงินรายเดือน60% ระหว่างก่อสร้าง
โอนกรรมสิทธิ์ / ส่งมอบกุญแจ10% ของราคา
อัตราดอกเบี้ย0% — ไม่มีดอกเบี้ย
รวมชำระก่อนโอน90%

แผน A เป็นโครงสร้างที่พบได้บ่อยที่สุดและให้ความเสี่ยงทางการเงินต่ำสุดในช่วงแรก — เพียง 50% ของราคาที่ชำระแล้วหากมีปัญหาก่อนการเสร็จสิ้น แผน B ลดความ "ช็อก" ของการชำระเงินโอนขนาดใหญ่ (เพียง 10% ต้องชำระเมื่อส่งมอบ) แต่ต้องใช้เงินทุนมากขึ้นในช่วงแรกระหว่างช่วงก่อสร้าง และมีความผูกพันก่อนโอนสูงกว่า แหล่งที่มา: zenithpattaya2.com (2026), mypattayarealestate.com (2026)

ตัวอย่างการคำนวณ — คอนโด ฿5,000,000 · ก่อสร้าง 2 ปี
แผน A — หน่วย ฿5M · ก่อสร้าง 24 เดือน
ค่าจองหน่วย (วันที่ 1)฿100,000
ค่าดาวน์เมื่อลงนาม SPA (20%)฿1,000,000 – ฿100,000 = ฿900,000
การชำระเงินรายเดือน (30% ÷ 24 เดือน)฿62,500 / เดือน × 24
รวมรายเดือน (30%)฿1,500,000
ยอดชำระสุดท้าย (50%)฿2,500,000
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ผู้ซื้อ 1% ของ ฿5M)฿50,000
เงินสะสม (฿500/ตร.ม. · 30ตร.ม.)฿15,000
ค่าบำรุงล่วงหน้า (1 ปี)฿18,000
ต้นทุนรวมทั้งหมด฿5,083,000

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นถึงความต้องการเงินสดทั้งหมดสำหรับการซื้อแผน A ของคอนโดมิเนียม ฿5M โปรดทราบว่าความผูกพันรายเดือน ฿62,500 ในช่วง 2 ปี สามารถจัดการได้ควบคู่กับระดับรายได้ส่วนใหญ่ — นี่คือข้อดีทางการเงินหลักของแผนการชำระเงินของนักพัฒนาเมื่อเทียบกับการซื้อทรัพย์สินที่เสร็จสิ้นแล้วแบบเงินสด แหล่งที่มา: การคำนวณของตัวเอง โครงสร้างตาม ThaiLandLawOnline และ DDProperty

วิธีการกระจายการชำระเงินตามเวลา
ค่าจองหน่วย (วันที่ 1)
 
~2%
ค่าดาวน์ (เดือนที่ 1)
 
18–20%
การชำระเงินรายเดือน
 
30%
ยอดโอนสุดท้าย (แผน A)
 
50%
ค่าโอนและค่าใช้จ่าย
 
~2–3%
ค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อเสร็จสิ้น
ผู้ขาย
ผู้ขาย
ผู้ขาย
ระวังข้อบทลงโทษที่ไม่ยุติธรรมในสัญญา
สัญญาบางฉบับของนักพัฒนากำหนดว่าผู้ซื้อชำระภาษีทั้งหมด 50% เมื่อโอน — รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ซึ่งเป็นภาระทางกฎหมายของผู้ขาย บางฉบับต้องการดอกเบี้ยการชำระเงินล่าช้า 10–20% ต่อปี ทนายความอิสระของคุณต้องตรวจสอบ SPA และเจรจาเพื่อกำจัดสิ่งเหล่านี้ก่อนลงนาม แหล่งที่มา: mypattayarealestate.com, Siam Legal International
แบบฟอร์ม FET — ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดของผู้ซื้อต่างชาติ

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ซื้อสิทธิ freehold ทุกบาทของราคาซื้อต้องสามารถติดตามได้จากการโอนเงินนานาชาติที่มาถึงประเทศไทยในสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคารที่รับเงินไทยออกแบบฟอร์มธุรกรรมอัตราแลกเปลี่ยนต่างประเทศ (FET Form) — เรียกอีกอย่างว่าแบบฟอร์ม Thor Tor 3 — สำหรับการโอนเงินแต่ละครั้ง เอกสารนี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับสำนักที่ดินเพื่อลงทะเบียนการเป็นเจ้าของ freehold ต่างประเทศ หากไม่มี เอกสารสิทธิไม่สามารถอยู่ในชื่อต่างประเทศได้ แหล่งที่มา: ThaiLandLawOnline, DDProperty

โอนเงินในสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น — ส่ง USD, EUR, GBP, ILS หรือสกุลเงินต่างประเทศอื่น ๆ ไปยังธนาคารไทยของคุณ ธนาคารแปลงเป็นบาทไทยและออกแบบฟอร์ม FET ห้ามแปลงเป็นบาทไทยด้วยตัวเองก่อนส่ง
แบบฟอร์ม FET หนึ่งฉบับต่อการโอน — เก็บต้นฉบับของแบบฟอร์ม FET ทั้งหมดไว้อย่างถาวร คุณจะต้องใช้มันในแต่ละขั้นตอนการชำระเงินและสำคัญที่สุดคือเมื่อโอนที่สำนักที่ดิน
ชื่อผู้ส่งต้องตรงกับชื่อผู้ซื้อ — ชื่อในการโอนเงินนานาชาติต้องตรงกันทุกประการกับชื่อใน SPA และหนังสือเดินทางของคุณ การโอนจากคู่สมรสหรือบุคคลที่สามไม่สร้างแบบฟอร์ม FET ที่ถูกต้องสำหรับการเป็นเจ้าของของคุณ แหล่งที่มา: ThaiLandLawOnline (2024)
จำนวนต้องครอบคลุมราคาซื้อทั้งหมด — แบบฟอร์ม FET สะสมต้องเท่ากับราคาหน่วยอย่างน้อย หากคุณชำระจำนวนใด ๆ จากบัญชีบาทไทยหรือเงินสด ส่วนนี้อาจไม่มีคุณสมบัติ
จะเกิดอะไรขึ้นหากนักพัฒนาล่าช้าหรือล้มเหลว

การล่าช้าเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยที่สุดในตลาดก่อสร้างของพัทยา สัญญาที่เขียนได้ดีควรมีข้อบทลงโทษสำหรับการล่าช้าในการเสร็จสิ้น — โดยทั่วไปคำนวณเป็นค่าชดเชยรายวันหรือรายเดือนเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ หากไม่มีข้อบทลงโทษนี้ ผู้ซื้อจะไม่มีการแก้ไขตามสัญญานอกเหนือจากการยกเลิก (ซึ่งอาจไม่ส่งคืนเงินทั้งหมดที่ชำระแล้ว)

วางแผนสำหรับการล่าช้า: เพิ่ม 3–6 เดือนลงในวันที่เสร็จสิ้นที่ระบุไว้ของนักพัฒนาเมื่อวางแผนกระแสเงินสด การโอน FET และความคาดหวังรายได้ใด ๆ
ข้อบทลงโทษการล่าช้าไม่สามารถเจรจาได้: หากสัญญาไม่มีข้อบทลงโทษการล่าช้า ทนายความของคุณควรเจรจาเพื่อให้มี ถ้อยคำมาตรฐาน: ค่าชดเชยรายวันหรือรายเดือนคำนวณเป็น X% ของราคาซื้อต่อเดือนของการล่าช้านอกเหนือจากวันที่เสร็จสิ้นตามสัญญา
ความล้มเหลวของโครงการ (กรณีที่เลวร้ายที่สุด): ในกรณีที่ยกเลิกโครงการ สัญญาจะควบคุมว่าคุณสามารถกู้คืนได้เท่าใด หากไม่มีการป้องกันเฉพาะที่รวมอยู่ และการชำระเงินทำโดยตรงให้กับนักพัฒนา (ไม่ใช่เข้า escrow) การกู้คืนอาจเป็นเรื่องยาก เลือกนักพัฒนาที่มีการสนับสนุนจากธนาคารและมีประวัติการส่งมอบ แหล่งที่มา: ThaiLandLawOnline, Siam Legal International
ตัวเลือก Escrow (หายากแต่ปลอดภัยที่สุด): ตามพระราชบัญญัติธุรกิจ Escrow พ.ศ. 2551 บัญชี escrow สามารถเก็บเงินของผู้ซื้อ ปล่อยให้นักพัฒนาเฉพาะเมื่อมีการยืนยันไมล์สโตนการก่อสร้าง นักพัฒนาพัทยาเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่มีข้อเสนอนี้ ถามอย่างชัดเจนว่ามีให้บริการหรือไม่ แหล่งที่มา: ThaiLandLawOnline
ควรและไม่ควรเกี่ยวกับแผนการชำระเงิน
ให้ทนายความไทยอิสระตรวจสอบ SPA ก่อนลงนามสิ่งใด ๆ
เก็บต้นฉบับของใบเสร็จรับเงินและแบบฟอร์ม FET ทั้งหมดไว้อย่างถาวร
ตั้งการแจ้งเตือนในปฏิทิน 2 สัปดาห์ก่อนแต่ละวันที่ครบกำหนด
โอนเงินทั้งหมดในสกุลเงินต่างประเทศผ่านการโอนนานาชาติไปยังธนาคารไทยของคุณ
ตรวจสอบหน่วยที่เสร็จสิ้นอย่างละเอียดก่อนการชำระเงินโอนสุดท้าย
วางแผนเพิ่มเติม 3–5% ของราคาซื้อสำหรับค่าโอนและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
อย่าชำระค่าจองหน่วยก่อนที่คุณจะมุ่งมั่นที่จะดำเนินการต่อ
อย่าลงนาม SPA โดยไม่ตรวจสอบทางกฎหมาย
อย่าแปลงเงินเป็นบาทไทยก่อนโอน — สิ่งนี้ทำให้แบบฟอร์ม FET ไม่ถูกต้อง
อย่ายอมรับการให้ความเชื่อที่เป็นวาจาเกี่ยวกับวันที่เสร็จสิ้น — เขียนทุกอย่างลงไป
อย่ายอมรับแผนที่ 70%+ ต้องชำระในช่วง 6 เดือนแรกโดยไม่มีการเชื่อมโยงไมล์สโตนการก่อสร้าง
สรุป

แผนการชำระเงินของนักพัฒนาในพัทยาเป็นข้อดีที่แท้จริงของตลาดก่อสร้าง — ไม่มีดอกเบี้ย ราคาล็อก และกระจายตามปี มากกว่าต้องเป็นเงินสดในครั้งเดียว การทำความเข้าใจโครงสร้าง 4 ขั้นตอน (จอง → ดาวน์ → ผ่อน → โอน) ข้อกำหนด FET Form สำหรับ freehold ต่างประเทศ และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อเสร็จสิ้น ให้ผู้ซื้อภาพรวมทางการเงินที่สมบูรณ์ก่อนการสัญญา แผนนั้นตรงไปตรงมา การป้องกันมาจากการเขียน SPA ที่ดีเพียงใด

เพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือกฎหมาย แหล่งที่มา: DDProperty (2024), ThaiLandLawOnline (2024), mypattayarealestate.com (2025–2026), Cornerstone Real Estate (2026), 2thai.asia, Pattaya Realty (2025), Siam Legal International (2025), zenithpattaya2.com (2026) ติดต่อทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเสมอก่อนลงนามสัญญาซื้อขายใด ๆ

 

↑