Wie man eine Eigentumswohnung in Pattaya kauft: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ausländer
Die kurze Antwort
Ausländer können eine Pattaya-Wohnung als Volleigentum auf ihren Namen kaufen, solange die Einheit in die 49%-Ausländerquote des Gebäudes fällt. Der Ablauf hat acht Schritte: Einheit wählen und Quote bestätigen, eigenen Anwalt beauftragen, Reservierung unterschreiben und Anzahlung leisten, Due Diligence abschließen, den Kaufvertrag unterschreiben, Mittel aus dem Ausland überweisen, um das FET-Formular zu erhalten, am Grundamt abschließen und nach dem Kauf registrieren. Die richtige Reihenfolge macht es schnell, sicher und rechtlich sauber.
1Vor dem Start: Berechtigung, Bankkonto, Budget
Drei Dinge zuerst regeln:
Berechtigung: Sie können eine Eigentumswohnung als Volleigentum innerhalb der 49%-Quote besitzen – aber kein Land. Ein Immobilienkauf gewährt weder Visum noch Aufenthalt.
Ein thailändisches Bankkonto lohnt sich früh zu eröffnen, auch wenn die Kaufmittel selbst aus dem Ausland kommen müssen (mehr in Schritt 6).
Die Gesamtkosten budgetieren: den Preis, plus rund 6,3% Übertragungssteuern und -gebühren, Anwaltskosten von etwa ฿20.000–50.000 und laufende Gemeinschaftskosten (CAM).
2Schritt 1 — Einheit wählen und Quote prüfen
Wählen Sie zuerst die Gegend – Jomtien, Pratumnak, Wongamat, Zentral oder anderswo (siehe unseren Pattaya-Stadtteilführer) – dann die konkrete Einheit. Bevor Sie sich binden, bestätigen Sie die wichtigste Tatsache:
Die Ausländerquote schriftlich prüfen
Verlangen Sie von der juristischen Person des Gebäudes (Verwaltung) ein datiertes Schreiben, das bestätigt, dass die 49%-Ausländerquote noch Kapazität für Ihre Einheit hat – und dass keine offenen Gemeinschaftsgebühren bestehen. Mündliche Zusagen zählen nicht. Die Quote kann sogar zwischen Reservierung und Übertragung erschöpft werden, also bestätigen Sie sie vor jeder Anzahlung.
3Schritt 2 — Eigenen Anwalt beauftragen
Das ist die günstigste Versicherung, die Sie je kaufen. Beauftragen Sie einen unabhängigen, in Thailand zugelassenen Immobilienanwalt – verlassen Sie sich nie allein auf den Anwalt des Bauträgers oder Verkäufers, dessen Aufgabe es ist, jene zu schützen, nicht Sie.
Die rechtliche Prüfung kostet meist ฿20.000–50.000.
Ihr Anwalt prüft den Titel, checkt Schulden, prüft den Vertrag und vertritt Sie bei Bedarf am Grundamt.
Ein guter Makler ergänzt das – aber der Anwalt ist die Absicherung.
4Schritt 3 — Reservierungsvertrag und Anzahlung
Ist die Quote bestätigt, unterschreiben Sie einen kurzen Reservierungsvertrag und leisten eine Anzahlung – meist ฿50.000–200.000 –, um die Einheit vom Markt zu nehmen. Zwei Dinge zu wissen:
Die Anzahlung ist meist nicht erstattungsfähig, falls Sie später nicht fortfahren, also zahlen Sie erst, wenn Ihr Anwalt zufrieden und die Quote bestätigt ist.
Bei Weiterverkäufen erwarten Verkäufer üblicherweise den Abschluss binnen etwa 30 Tagen nach der Anzahlung.
5Schritt 4 — Due Diligence
Jetzt leistet Ihr Anwalt die eigentliche Arbeit, vor jeder großen Zahlung:
Titelprüfung: bestätigen, dass die Einheit auf einem Chanote (Nor Sor 4 Jor) liegt und der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist.
Belastungen: auf Hypotheken, Pfandrechte oder Gerichtsverfahren gegen die Einheit am Grundamt prüfen.
Gebühren & Fonds: bestätigen, dass Gemeinschaftsgebühren bezahlt sind, und den Sinking Fund sowie die Finanzlage des Gebäudes prüfen.
Off-Plan: Erfolgsbilanz, Lizenzen, Baugenehmigung und Projektregistrierung des Bauträgers prüfen.
6Schritt 5 — Der Kaufvertrag (SPA)
Der SPA ist der bindende Vertrag. Er sollte den Gesamtpreis in THB, den Zahlungsplan, das Übergabedatum, Verzugsstrafen, Ausbauspezifikationen und – entscheidend – wer welche Übertragungskosten zahlt klar benennen.
Für Off-Plan-Einheiten müssen Bauträger das staatlich vorgeschriebene O.C.22-Formular verwenden, das Käuferschutz einbaut.
Thailand verlangt keinen Notar für Immobilienverträge, doch die Anwaltsprüfung ist unerlässlich.
Ist der Vertrag zweisprachig, gilt rechtlich die thailändische Fassung – lassen Sie beide prüfen.
7Schritt 6 — Geld überweisen und das FET-Formular erhalten
Dies ist der entscheidende rechtliche Schritt für ausländisches Eigentum. Die Kaufmittel müssen aus dem Ausland nach Thailand kommen, in Fremdwährung (USD, EUR, GBP…), und von der empfangenden thailändischen Bank in Baht umgewandelt werden.
Überweisen Sie von Ihrem Auslandskonto – nie vorumgerechnete Baht, nie von einem thailändischen Konto und nie über Krypto oder einen Mittelsmann, sonst kann kein gültiges FET ausgestellt werden.
Den Zweck angeben: „Kauf der Wohnungseinheit [X] in [Name] durch [Ihr vollständiger rechtlicher Name]."
Bei einer Einzelüberweisung von USD 50.000 oder mehr stellt die Bank das förmliche FET-Formular aus; darunter erfüllt ein Bankbestätigungsschreiben / Credit Advice denselben Zweck.
Der Name muss exakt zum Reisepass passen. Ohne diesen Nachweis registriert das Grundamt den Titel nicht – selbst wenn Sie voll bezahlt haben.
8Schritt 7 — Off-Plan vs. Weiterverkauf
Weiterverkauf (fertige Einheit)
Anzahlung, dann volle Restsumme bei Übertragung
Schneller — oft ~30 Tage bis Abschluss
Sie sehen die genaue Einheit vor dem Kauf
Titel überträgt direkt am Grundamt
Off-Plan (im Bau)
Buchung (2–5%), dann gestaffelte Zahlungen
Raten bei Fundament, Rohbau, Dach
O.C.22-SPA und Käuferschutz gelten
Mängelbegehung vor Übergabe
Bei Off-Plan können Sie meist aus der Ferne abschließen, mit einem Makler, der vor Ort prüft, und einem Anwalt, der per Vollmacht handelt.
9Schritt 8 — Abschluss am Grundamt
Der letzte Schritt. Beide Parteien (oder ihre Vertreter per Tor-Dor-21-Vollmacht) treffen sich am Grundamt Chonburi/Banglamung. Bringen Sie mit:
Reisepass mit aktuellem Einreisestempel und den unterschriebenen SPA.
Ihr FET-Formular oder Credit Advice.
Die Quotenbestätigung und Schuldenfreiheits-Schreiben der juristischen Person.
Einen Bankscheck für die Restsumme und Bargeld für Steuern und Gebühren.
Die Steuern werden gezahlt, der Chanote auf Ihren Namen übertragen, und Sie erhalten die Schlüssel. Die eigene Direktkosten eines ausländischen Käufers sind oft nur sein ~1%-Anteil an der Übertragungsgebühr, wobei die Aufteilung im SPA festgelegt ist.
10Kosten und Steuern zum Budgetieren
Die gesamten Behördengebühren bei einer Übertragung liegen bei rund 6,3% des geschätzten Werts, meist per Verhandlung geteilt:
Übertragungsgebühr — 2% (üblich 50/50 geteilt).
Spezifische Geschäftssteuer — 3,3% (oder 0,5% Stempelsteuer, wenn der Verkäufer über fünf Jahre hielt) — meist des Verkäufers.
Quellensteuer — nach Wert/Profil — meist des Verkäufers.
Ebenfalls budgetieren: Anwaltskosten (฿20.000–50.000), Gemeinschaftsgebühren, einen Sinking-Fund-Beitrag und die jährliche Grund- & Gebäudesteuer (rund 0,02–0,10%).
Hinweis: Die reduzierte Übertragungsgebühr von 0,01% bis Mitte 2026 gilt nur für thailändische Käufer – Ausländer sind nicht berechtigt.
11Nach dem Kauf: konform bleiben
Ihren Chanote abholen mit registriertem Namen und sich bei der juristischen Person des Gebäudes anmelden.
TM.30 — Ihre Adresse sollte der Einwanderungsbehörde gemeldet werden (relevant, wenn Sie mit einem Langzeitvisum dort wohnen).
Versorger übertragen und das Hausbuch (Tabien Baan) auf Ihren Namen.
Laufend: Gemeinschaftsgebühren, die jährliche Grund- & Gebäudesteuer und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zahlen. Beachten Sie: Kurzzeitvermietung unter 30 Tagen braucht meist eine Hotellizenz und kann durch die Hausordnung untersagt sein.