วิธีการซื้อคอนโดในพัทยา: กระบวนการทีละขั้นตอนสำหรับชาวต่างชาติ
คำตอบโดยสรุป
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดพัทยาแบบ กรรมสิทธิ์ในชื่อตนเอง ได้ ตราบใดที่ห้องอยู่ภายใน โควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร ขั้นตอนมี 8 ขั้น: เลือกห้องและยืนยันโควตา แต่งตั้งทนายของตัวเอง เซ็นสัญญาจองและวางมัดจำ ทำ due diligence เซ็นสัญญาซื้อขาย (SPA) โอนเงินจากต่างประเทศเพื่อรับแบบ FET โอนที่สำนักงานที่ดิน และจดทะเบียนหลังซื้อ ทำถูกลำดับก็รวดเร็ว ปลอดภัย และถูกกฎหมาย
1ก่อนเริ่ม: คุณสมบัติ บัญชีธนาคาร งบประมาณ
สามสิ่งที่ต้องเตรียมก่อน:
คุณสมบัติ: คุณถือครอง ห้องคอนโด แบบกรรมสิทธิ์ภายในโควตา 49% ได้ — แต่ที่ดินไม่ได้ การซื้ออสังหาฯ ไม่ได้ให้วีซ่าหรือถิ่นที่อยู่
บัญชีธนาคารไทย ควรเปิดไว้แต่เนิ่น ๆ แม้เงินซื้อต้องมา จากต่างประเทศ (ดูขั้นที่ 6)
ตั้งงบให้ครบ: ราคา บวกค่าโอนและภาษีราว 6.3% ค่าทนายราว ฿20,000–50,000 และค่าส่วนกลาง (CAM) รายเดือน
2ขั้นที่ 1 — เลือกห้องและยืนยันโควตา
เลือกย่านก่อน — จอมเทียน พระตำหนัก วงศ์อมาตย์ พัทยากลาง หรือที่อื่น (ดูคู่มือย่านของเรา) — แล้วจึงเลือกห้อง ก่อนจะผูกใจกับห้องนั้น ให้ยืนยันข้อเท็จจริงที่สำคัญที่สุด:
ยืนยันโควตาต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษร
ขอ หนังสือลงวันที่ จาก นิติบุคคลอาคารชุด (สำนักงานนิติ) ยืนยันว่า โควตาต่างชาติ 49% ยังมีที่ว่าง สำหรับห้องคุณ และไม่มีค่าส่วนกลางค้าง คำรับรองด้วยวาจาไม่มีความหมาย โควตาอาจเต็มได้แม้ ระหว่างการจองกับการโอน จึงต้องยืนยันก่อนวางมัดจำใด ๆ
3ขั้นที่ 2 — แต่งตั้งทนายของคุณเอง
นี่คือประกันที่ถูกที่สุดที่คุณจะได้ซื้อ จ้าง ทนายอสังหาฯ อิสระที่มีใบอนุญาตไทย — อย่าพึ่งทนายของผู้พัฒนาหรือผู้ขายอย่างเดียว เพราะหน้าที่เขาคือปกป้องฝ่ายนั้น ไม่ใช่คุณ
ค่าตรวจทางกฎหมายมักอยู่ที่ ฿20,000–50,000
ทนายตรวจเอกสารสิทธิ์ ตรวจหนี้ ทบทวนสัญญา และเป็นตัวแทนคุณที่สำนักงานที่ดินได้หากจำเป็น
นายหน้าที่ดีช่วยเสริมได้ — แต่ทนายคือเกราะป้องกัน
4ขั้นที่ 3 — สัญญาจองและมัดจำ
เมื่อยืนยันโควตาแล้ว คุณเซ็น สัญญาจอง สั้น ๆ และวางมัดจำ — มัก ฿50,000–200,000 — เพื่อกันห้องไว้ สองเรื่องที่ต้องรู้:
มัดจำมัก คืนไม่ได้ หากภายหลังคุณตัดสินใจไม่ซื้อ จึงควรจ่ายเมื่อทนายสบายใจและยืนยันโควตาแล้วเท่านั้น
สำหรับมือสอง ผู้ขายมักคาดหวังให้ โอนเสร็จภายในราว 30 วัน หลังวางมัดจำ
5ขั้นที่ 4 — Due diligence
ตอนนี้ทนายลงมือจริง ก่อนการจ่ายเงินก้อนใหญ่ใด ๆ:
ตรวจเอกสารสิทธิ์: ยืนยันว่าห้องอยู่บน โฉนด (น.ส.4 จ.) และผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน
ภาระผูกพัน: ตรวจจำนอง สิทธิยึดหน่วง หรือคดีความต่อห้องที่สำนักงานที่ดิน
ค่าธรรมเนียมและกองทุน: ยืนยันว่าค่าส่วนกลางชำระครบ และดูกองทุนสำรอง (sinking fund) และสุขภาพการเงินของอาคาร
พรีเซล: ตรวจประวัติผู้พัฒนา ใบอนุญาต ใบอนุญาตก่อสร้าง และการจดทะเบียนโครงการ
6ขั้นที่ 5 — สัญญาซื้อขาย (SPA)
SPA คือสัญญาที่มีผลผูกพัน ต้องระบุชัด ราคารวมเป็นบาท กำหนดการชำระเงิน วันส่งมอบ ค่าปรับความล่าช้า สเปกงานตกแต่ง และที่สำคัญ ใครจ่ายค่าโอนส่วนไหน
สำหรับห้องพรีเซล ผู้พัฒนาต้องใช้แบบ อ.ช.22 ที่กำหนดโดยราชการ ซึ่งมีการคุ้มครองผู้ซื้อในตัว
ไทย ไม่ต้องใช้โนตารี สำหรับสัญญาอสังหาฯ แต่การตรวจของทนายจำเป็น
หากสัญญาเป็น สองภาษา ฉบับภาษาไทยมีผลบังคับตามกฎหมาย — ให้ทนายตรวจทั้งสองฉบับ
7ขั้นที่ 6 — โอนเงินและรับแบบ FET
นี่คือขั้นชี้เป็นชี้ตายของการถือครองโดยต่างชาติ เงินซื้อ ต้องเข้าไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ (USD, EUR, GBP…) และให้ธนาคารไทยผู้รับแปลงเป็นบาท
โอนจากบัญชีต่างประเทศของคุณ — ห้ามส่งบาทที่แปลงมาแล้ว ห้ามจากบัญชีไทย และห้ามผ่านคริปโตหรือตัวกลาง มิฉะนั้นออก FET ที่ใช้ได้ไม่ได้
ระบุวัตถุประสงค์ ในการโอน: "ซื้อห้องชุด [X] ที่ [ชื่อโครงการ] โดย [ชื่อ-นามสกุลเต็มตามกฎหมาย]"
สำหรับการโอนครั้งเดียว ตั้งแต่ USD 50,000 ขึ้นไป ธนาคารออก แบบ FET ทางการ ต่ำกว่านั้นใช้ หนังสือรับรองธนาคาร / credit advice แทนได้
ชื่อต้องตรง พาสปอร์ตเป๊ะ ถ้าไม่มีหลักฐานนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ — แม้คุณจ่ายครบแล้ว
8ขั้นที่ 7 — พรีเซล vs มือสอง
มือสอง (ห้องสร้างเสร็จ)
วางมัดจำ แล้วจ่ายส่วนที่เหลือตอนโอน
เร็วกว่า — มักปิดใน ~30 วัน
เห็นห้องจริงก่อนซื้อ
โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินโดยตรง
พรีเซล (กำลังก่อสร้าง)
จอง (2–5%) แล้วผ่อนเป็นงวด
งวดตามฐานราก โครงสร้าง หลังคา
ใช้ SPA แบบ อ.ช.22 และการคุ้มครองผู้ซื้อ
ตรวจงาน (snagging) ก่อนรับมอบ
สำหรับพรีเซล คุณมักปิดการซื้อได้ จากระยะไกล โดยมีนายหน้าตรวจห้องด้วยตนเองและทนายดำเนินการภายใต้หนังสือมอบอำนาจ
9ขั้นที่ 8 — โอนที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นสุดท้าย ทั้งสองฝ่าย (หรือผู้แทนภายใต้หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21) พบกันที่ สำนักงานที่ดินชลบุรี/บางละมุง นำ:
หนังสือเดินทางพร้อมตราเข้าปัจจุบัน และ SPA ที่เซ็นแล้ว
แบบ FET หรือ credit advice ของคุณ
หนังสือ ยืนยันโควตาและปลอดหนี้ จากนิติบุคคล
แคชเชียร์เช็คสำหรับยอดคงเหลือ และเงินสดสำหรับภาษีและค่าธรรมเนียม
ชำระภาษี โอนโฉนดเข้าชื่อคุณ และรับกุญแจ ค่าใช้จ่ายตรงของผู้ซื้อต่างชาติมักเป็นเพียง ส่วนแบ่งค่าโอน ~1% โดยการแบ่งกำหนดไว้ใน SPA
10ค่าใช้จ่ายและภาษีที่ต้องตั้งงบ
ค่าธรรมเนียมราชการรวมในการโอนราว 6.3% ของราคาประเมิน มักแบ่งกันตามตกลง:
ค่าธรรมเนียมโอน — 2% (มักแบ่งครึ่ง 50/50)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ — 3.3% (หรืออากรแสตมป์ 0.5% หากผู้ขายถือเกิน 5 ปี) — มักเป็นของผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — ตามมูลค่า/โปรไฟล์ — มักเป็นของผู้ขาย
ตั้งงบด้วย: ค่าทนาย (฿20,000–50,000) ค่าส่วนกลาง เงินสมทบกองทุนสำรอง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี (ราว 0.02–0.10%)
หมายเหตุ: ค่าธรรมเนียมโอนลด 0.01% ถึงกลางปี 2026 ใช้กับ ผู้ซื้อไทยเท่านั้น — ต่างชาติไม่เข้าเกณฑ์
11หลังซื้อ: รักษาสถานะให้ถูกต้อง
รับโฉนด ที่มีชื่อคุณจดทะเบียน และลงทะเบียนกับนิติบุคคลของอาคาร
ตม.30 — ควรแจ้งที่อยู่ต่อ ตม. (สำคัญหากจะพักอาศัยด้วยวีซ่าพำนักยาว)
โอนสาธารณูปโภค และทะเบียนบ้านเข้าชื่อคุณ
ต่อเนื่อง: จ่ายค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี และภาษีเงินได้จากค่าเช่า ทั้งนี้การปล่อยเช่าระยะสั้นต่ำกว่า 30 วันโดยทั่วไปต้องมีใบอนุญาตโรงแรมและอาจถูกห้ามตามระเบียบอาคาร