ซื้อธุรกิจในพัทยาปี 2569 ต้องใช้เงินเท่าไร?

June 15, 2026 1025 ครั้ง

คู่มือธุรกิจพัทยา 2569ข้อมูลตลาดที่ตรวจสอบแล้ว · FBA · EECนอมินีผิดกฎหมาย — AMLA 2569

ซื้อธุรกิจในพัทยาปี 2569 ต้องใช้เงินเท่าไร?

การวิเคราะห์ต้นทุนการซื้อกิจการทุกประเภทในพัทยาบนฐานข้อมูลจริง — บาร์ ร้านอาหาร เกสต์เฮาส์ โรงแรม ตึกแถว สปา และอื่นๆ อิงข้อมูลรายการขาย 2568–2569 ที่ตรวจสอบแล้ว

450K ฿

ราคาเริ่มต้น Takeover

3–15M ฿

ธุรกิจกลาง

15M+ ฿

โรงแรมและสถานที่ใหญ่

+2–5%

ค่ากฎหมายและจัดตั้ง

ทำความเข้าใจต้นทุนการซื้อกิจการในพัทยา

การซื้อธุรกิจในพัทยามีหลายชั้นของต้นทุนที่เกินกว่าราคา "takeover" ที่โฆษณา การทำความเข้าใจว่าคุณจ่ายเงินให้อะไรจริงๆ คือก้าวแรกในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง

คำศัพท์สำคัญ

ราคา Takeover: เบี้ยจ่ายครั้งเดียวให้เจ้าของเดิมเพื่อรับช่วงกิจการ (ความดีงาม + อุปกรณ์ + สิทธิ์เช่า) ค่าแป๊ะเจี๊ยะ: เงินจ่ายพิเศษให้เจ้าของที่สำหรับทำเลดี — ไม่ใช่ค่าเช่าและไม่มีการคุ้มครองทางกฎหมาย เงินประกัน: ปกติ 2–3 เดือนค่าเช่า คืนได้ Freehold: ซื้อที่ดิน/อาคารขาด — ต้องใช้บริษัทไทยสำหรับชาวต่างชาติ แหล่งอ้างอิง: LexBangkok (2569)

1. บาร์ / ผับ

บาร์ / ผับ

Beer bar · Pub restaurant · Go-go venue

บาร์คือประเภทธุรกิจที่มีการซื้อขายมากที่สุดในพัทยา ราคาแตกต่างอย่างมาก ตั้งแต่ beer bar เล็กๆ บนสุขุมวิทถึง go-go bar ขนาดใหญ่บน Walking Street การขายส่วนใหญ่เป็น lease takeover — คุณซื้อ goodwill และอุปกรณ์ แล้วจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของที่รายเดือน

ราคาเริ่มต้น (beer bar เล็ก)

300K–800K ฿

กลาง (pub / bar-restaurant)

1M–4M ฿

สูง (go-go / venue ใหญ่)

5M–15M+ ฿

ค่า Takeover / Goodwill300,000 – 10,000,000+ ฿

ค่าแป๊ะเจี๊ยะ (ทำเลดี)0 – 3,000,000 ฿

ค่าเช่ารายเดือน20,000 – 150,000 ฿/เดือน

เงินประกัน2–3 เดือนค่าเช่า

ใบอนุญาตเครื่องดื่มแอลกอฮอล์5,000 – 30,000 ฿

ใบอนุญาตสถานบริการ (ดนตรีสด)10,000 – 50,000 ฿

อ้างอิง: BahtSold (2568–2569), Thailand-Property (2569), PattayaInvestments (2568)

ข้อกำหนดกฎหมาย: FBA บัญชี 3 — ต้องใช้ JV ไทย (49/51) หรือ FBL พนักงานไทย 4 คนต่อใบอนุญาตทำงาน 1 ใบ แหล่งอ้างอิง: พ.ร.บ. ธุรกิจต่างด้าว พ.ศ. 2542

2. ร้านอาหาร / คาเฟ่ / F&B

ร้านอาหาร / คาเฟ่ / F&B

ร้านอาหาร · ไฟน์ไดน์นิ่ง · คาเฟ่ · เบเกอรี่

ธุรกิจ F&B ในพัทยาตั้งแต่ takeover คาเฟ่ขนาดเล็กต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงคอมเพล็กซ์ร้านอาหารริมทะเลขนาดใหญ่เกิน 10 ล้านบาท รายได้รายเดือน 400,000–700,000 บาทเป็นสิ่งที่ทำได้สำหรับร้านอาหารที่มีทำเลดีในจอมเทียน แหล่งอ้างอิง: Thailand-Property (2569), BahtSold (2568)

ราคาเริ่มต้น

450K–1.5M ฿

กลาง (50+ ที่นั่ง)

2M–6M ฿

สูง (ทำเลพรีเมียม)

7M–15M+ ฿

ค่า Takeover / Goodwill450,000 – 8,000,000 ฿

ค่าเช่ารายเดือน15,000 – 100,000 ฿/เดือน

ใบอนุญาตสถานประกอบการอาหาร1,000 – 5,000 ฿

ใบอนุญาตเครื่องดื่มแอลกอฮอล์5,000 – 30,000 ฿

เงินทุนหมุนเวียน (3 เดือน)200,000 – 500,000 ฿

อ้างอิง: BahtSold (2568), Thailand-Property (2569), PattayaInvestments (2568)

ข้อกำหนดกฎหมาย: FBA บัญชี 3 — ต้องใช้ JV ไทย (49/51) ต้องมีใบอนุญาตแยกสำหรับอาหาร แอลกอฮอล์ และป้าย แหล่งอ้างอิง: พ.ร.บ. ธุรกิจต่างด้าว พ.ศ. 2542

3. เกสต์เฮาส์ / โรงแรมขนาดเล็ก

เกสต์เฮาส์ / โรงแรมขนาดเล็ก

8–20 ห้อง · Leasehold หรือ Freehold

ตลาดเกสต์เฮาส์ของพัทยาเป็นหนึ่งในตลาดที่ active มากที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ราคาตั้งแต่น้อยกว่า 1 ล้านบาทสำหรับโฮสเทล 8 ห้องใกล้จอมเทียน ไปจนถึง 14.5 ล้านบาทสำหรับเกสต์เฮาส์ freehold 14 ห้องพร้อมร้านอาหาร แหล่งอ้างอิง: PattayaInvestments (2568), Thailand-Property (2569)

ราคาเริ่มต้น (8–10 ห้อง)

950K–3M ฿

กลาง (14–20 ห้อง)

5M–15M ฿

สูง (freehold + ร้านอาหาร)

14.5M–30M ฿

Takeover (leasehold)950,000 – 15,000,000 ฿

ซื้อ freehold14,500,000 – 30,000,000+ ฿

ค่าเช่ารายเดือน (leasehold)50,000 – 130,000 ฿/เดือน

ใบอนุญาตโรงแรม (Hotel Act)จำเป็นสำหรับ 5+ ห้อง

อ้างอิง: PattayaInvestments (2568), Thailand-Property (2569)

ข้อกำหนดกฎหมาย: ใบอนุญาตโรงแรมตาม พ.ร.บ. โรงแรม บังคับสำหรับ 5+ ห้อง FBA บัญชี 3 — JV ไทย หรือ BOI สำหรับชาวต่างชาติ แหล่งอ้างอิง: พ.ร.บ. ธุรกิจต่างด้าว พ.ศ. 2542, พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547

4. โรงแรมขนาดกลาง (20–100 ห้อง)

โรงแรมขนาดกลาง

20–100 ห้อง · มักเป็น Freehold พร้อมอาคาร

ส่วนโรงแรมขนาดกลางในพัทยามีราคาหลากหลาย ตั้งแต่ 19 ล้านบาทสำหรับอพาร์ทเมนต์โฮเทล 24 ห้องในพัทยากลาง ไปจนถึง 115 ล้านบาทสำหรับโรงแรม 3 ดาว freehold 37 ห้องใกล้จอมเทียน และ 305 ล้านบาทสำหรับโรงแรมใหม่ 84 ห้องบนถนนพระตำหนัก แหล่งอ้างอิง: Thailand-Property (2569), Hipflat (2569)

อพาร์ทเมนต์โฮเทล 24 ห้อง (พัทยากลาง)19,000,000 ฿

โรงแรม 3 ดาว 37 ห้อง freehold (1 ไร่)115,000,000 ฿

โรงแรมใหม่ 84 ห้อง (พระตำหนัก)305,000,000 ฿

ค่าโอน (freehold)2% ผู้ซื้อ + ภาษีผู้ขาย

อ้างอิง: Thailand-Property (2569), Hipflat (2569)

ข้อกำหนดกฎหมาย: โรงแรม freehold ต้องใช้บริษัทไทย (49/51) หรือ BOI BOI คือเส้นทางที่ดีที่สุดสำหรับถือหุ้น 100% ในการลงทุนโรงแรมที่ผ่านเกณฑ์ แหล่งอ้างอิง: พ.ร.บ. ธุรกิจต่างด้าว, BOI ประเทศไทย (2569)

5. ตึกแถว / อาคารพาณิชย์

ตึกแถว / อาคารพาณิชย์

ค้าปลีก · สำนักงาน · Mixed-use

ตึกแถวเป็นทรัพย์สินพื้นฐานสำหรับธุรกิจส่วนใหญ่ในพัทยา ราคาขายตึกแถวเฉลี่ยในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 10.56 ล้านบาท (~$290,000 USD) โดยราคาเฉลี่ยต่อตร.ม. อยู่ที่ ~42,531 บาท ทำเลพัทยากลางสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ แหล่งอ้างอิง: Thailand-Property (2569), DotProperty (2569)

ตึกแถว 2 ชั้น (ชานเมือง)2,000,000 ฿

ตึกแถว 4 ชั้น (พัทยากลาง)8M–15M ฿

Double shophouse 4.5 ชั้น (500 ตร.ม.)40,000,000 ฿

ราคาเฉลี่ย/ตร.ม. (ทั้งพัทยา)42,531 ฿/ตร.ม.

ราคาเฉลี่ย/ตร.ม. (พัทยากลาง)47,916 ฿/ตร.ม.

อ้างอิง: Thailand-Property (2569), DotProperty (2569), KaiBaanThai (2569)

ตารางเปรียบเทียบต้นทุนทุกประเภทธุรกิจ 2569

ประเภทธุรกิจ

ราคาเริ่มต้น

กลาง

สูง

บาร์ / Beer bar

300K ฿

1–4M ฿

15M+ ฿

ร้านอาหาร / คาเฟ่

450K ฿

2–6M ฿

15M+ ฿

เกสต์เฮาส์ (8–20 ห้อง)

950K ฿

5–15M ฿

30M+ ฿

โรงแรมกลาง (20–50 ห้อง)

19M ฿

40–90M ฿

305M ฿

ตึกแถว (freehold)

2M ฿

8–30M ฿

55M+ ฿

สปา / นวดบำบัด

450K ฿

2–6M ฿

20M+ ฿

⚠️ นอมินี — ผิดกฎหมายอาญาตั้งแต่ปี 2569

การใช้คนไทยเป็นนอมินีเพื่อเลี่ยง FBA เป็นความผิดมูลฐานภายใต้ AMLA 2569 — อายัดทรัพย์สิน จำคุกสูงสุด 3 ปี บังคับปิดกิจการ และขึ้นบัญชีดำถาวร ระบบ IBAS ของ DBD ตรวจจับตลอด 24 ชั่วโมง แหล่งอ้างอิง: ThaiLawOnline (2569), LexBangkok (2569)

สรุป

การซื้อธุรกิจในพัทยาปี 2569 มีโอกาสที่แท้จริงในทุกระดับงบประมาณ ตั้งแต่ takeover นวดขนาด 450,000 บาท ไปจนถึงการซื้อโรงแรม 300+ ล้านบาท ตลาดยังคงคึกคัก ความต้องการตลอดปีแข็งแกร่ง และชั่วโมงแอลกอฮอลที่อัพเดตเป็น 11:00–24:00 น. ตั้งแต่พฤษภาคม 2569 ขจัดข้อจำกัดประวัติศาสตร์สำหรับผู้ซื้อบาร์และร้านอาหาร

บทความนี้จัดทำเพื่อข้อมูลเท่านั้น ช่วงราคาเป็นเกณฑ์มาตรฐานตลาดอิงจากรายการขายปี 2568–2569 อ้างอิง: BahtSold (2568–2569), Thailand-Property (2569), PattayaInvestments (2568), Hipflat (2569), FazWaz (2569), DotProperty (2569), LexBangkok (2569) ควรปรึกษาทนายความไทยก่อนลงทุน