1Правило, меняющее всё: квартиры против земли

Тайское имущественное право делится на два очень разных режима:

Титул на квартиру работает именно потому, что отделяет вашу единицу — воздушное пространство и интерьер, где вы живёте — от земли и общей конструкции, которыми все владельцы владеют совместно. Вы покупаете помещение, а не участок, и именно это делает иностранную полную собственность возможной.

2Иностранная квота 49% — объяснение

Каждое зарегистрированное здание кондоминиума должно держать не менее 51% продаваемой площади в тайской собственности, оставляя до 49% иностранцам. Несколько практических моментов, в которых часто ошибаются:

• Квота измеряется по площади, а не числу единиц — один большой пентхаус расходует столько же квоты, сколько несколько студий.

• Один иностранец может владеть несколькими единицами, пока суммарная площадь вписывается в оставшуюся иностранную квоту.

• Права голоса иностранцев на собраниях владельцев также ограничены 49%.

• Если перевод регистрируется с нарушением квоты, Земельное управление отклонит его — или потребует перевести единицу в тайскую собственность или аренду в течение года.

3Форма FET: ваши деньги должны прийти из-за рубежа

Это юридическое условие, а не формальность. Чтобы зарегистрировать полную собственность на ваше имя, средства на покупку должны быть переведены в Таиланд из-за рубежа, в иностранной валюте, в сумме не менее цены.

Принимающий тайский банк конвертирует деньги и выдаёт форму валютной операции (FET) (прежде Thor Tor 3). Вместе с паспортом и договором купли-продажи этот документ обязателен в Земельном управлении — без него перевод не зарегистрировать. Он также защищает вашу возможность репатриировать выручку от продажи в будущем.

4Проверьте квоту до уплаты бата

Важнейший шаг перед покупкой. Устные заверения от продавцов не имеют юридической силы. Вместо этого:

• Запросите у юридического лица здания (управляющего офиса) датированную письменную справку о текущем проценте иностранной собственности.

• Или пусть тайский юрист по недвижимости проверит это в Земельном управлении напрямую.

• Подтвердите, что титул — Chanote и свободен от обременений или неоплаченных сборов.

• Убедитесь, что договор купли-продажи включает пункт о возврате депозита, если регистрация полной собственности окажется невозможной.

5Что если иностранная квота заполнена?

В популярных зданиях Паттайи предел 49% иногда достигается. У вас всё равно есть законные варианты:

• Купите у существующего иностранного владельца — его доля квоты просто переходит к вам. Это чисто и полностью законно.

• Возьмите зарегистрированную аренду — реальное, исполнимое право на срок до 30 лет (подробнее ниже). Арендные единицы обычно торгуются на 15–25% ниже сопоставимой полной собственности.

6Земля: почему ответ «нет»

Статья 86 Земельного кодекса Таиланда прямо запрещает иностранцам владеть землёй, а статьи 111–113 предусматривают уголовные санкции. Это не серая зона. Узкие исключения существуют, но редко применимы:

• Статья 96 bis — до 1 рай жилой земли, если вы инвестируете не менее 40 миллионов бат в квалифицирующие активы и получите одобрение МВД. На практике редко.

• Компании с продвижением BOI могут держать землю строго для продвигаемого бизнеса.

• Американец может использовать Договор о дружбе для 100% американской компании — но и это не даёт личного владения землёй.

7Законные способы удерживать виллу или дом

Вы не можете владеть землёй, но можете обеспечить сильные зарегистрированные права на неё и владеть зданием сверху:

• Зарегистрированная аренда — до 30 лет, зарегистрирована в Земельном управлении, полностью исполнима на этот срок.

• Superficies (право застройки) — право владеть зданием на не вашей земле, защищающее вашу виллу отдельно от участка.

• Usufruct (узуфрукт) — право пользоваться и извлекать выгоду из имущества пожизненно или на срок.

• Брак с гражданином Таиланда — супруг может владеть землёй (вы подписываете декларацию, что средства его), хотя это создаёт риск при разводе или смерти.

8Ловушка номинальной компании

Обходной путь «создайте тайскую компанию, чтобы купить землю» вы увидите всюду в сети. Будьте честны с собой: использование тайских акционеров, держащих акции за вас без реальных вложений — номинальная схема — незаконно.

9Расходы, налоги и сборы

При типичной перепродаже общие государственные сборы составляют около 6,3% оценочной стоимости и складываются из:

• Сбор за перевод — 2%.

• Специальный бизнес-налог — 3,3% (или вместо него 0,5% гербового сбора, если продавец владел имуществом более пяти лет).

• Удерживаемый налог — около 1%, по профилю продавца.

Кто что платит — предмет переговоров и должно быть прописано в договоре. Учтите: сниженный сбор за перевод/ипотеку 0,01% до середины 2026 года применяется только к покупателям — гражданам Таиланда, иностранные покупатели не имеют права.

10Квота 75% и аренда 99 лет — факт против шума

Вы услышите, что Таиланд «открывается» — поднимает квоту на квартиры до 75% и разрешает аренду на 99 лет, причём Паттайя названа среди возможных курортных пилотных зон. Вот честная позиция на 2026 год:

• В апреле 2024 года Кабинет одобрил эти идеи только для изучения, не для внедрения.

• По состоянию на 2026 год ни одна поправка не прошла Парламент. Квота 49% действует точно как с 1999 года, а предел аренды в 30 лет по-прежнему применяется.

Наш совет: относитесь к любому маркетингу «75%» или «99 лет» как к шуму, пока это не появится в Королевском вестнике (Royal Gazette). Покупайте по закону, как он есть сегодня, а не как может стать.

11Покупка в Паттайе: чек-лист проверки

• Выберите правильную структуру — полная собственность на квартиру самый чистый путь для большинства покупателей в Jomtien, Pratumnak, Wongamat и центральной Паттайе.

• Получите письмо о квоте письменно до уплаты депозита.

• Проверьте Chanote и наличие обременений или неоплаченных общих сборов в Земельном управлении Чонбури.

• Переведите средства из-за рубежа в иностранной валюте и получите форму FET.

• Наймите независимого тайского юриста — не только застройщика — для проверки договора и защит при покупке на стадии строительства.

• Заложите в бюджет расходы на перевод и согласуйте раздел с продавцом письменно.