1הכלל שמשנה הכול: דירות מול קרקע

חוק הנדל״ן התאילנדי מתפצל לשני משטרים שונים מאוד:

בעלות על דירה עובדת בדיוק כי היא מפרידה את היחידה שלכם — האוויר והפנים שבהם אתם גרים — מהקרקע ומהמבנה המשותף, שכל הבעלים מחזיקים במשותף. אתם קונים חדר, לא מגרש, וזה מה שמאפשר בעלות מלאה לזר.

2מכסת ה-49% הזרה, מוסברת

כל בניין קונדומיניום רשום חייב לשמור לפחות 51% משטח הרצפה למכירה בבעלות תאילנדית, ומותיר עד 49% לזרים. כמה נקודות מעשיות שאנשים טועים בהן:

• המכסה נמדדת לפי שטח רצפה, לא מספר יחידות — פנטהאוז גדול אחד צורך מכסה כמו כמה סטודיו.

• זר אחד רשאי להחזיק מספר יחידות, כל עוד השטח המצטבר נכנס למכסה הזרה שנותרה.

• זכויות ההצבעה של זרים באסיפות הבעלים גם הן מוגבלות ל-49%.

• אם העברה נרשמת בניגוד למכסה, לשכת הקרקעות תדחה אותה — או תדרוש להעביר את היחידה לבעלות תאילנדית או חכירה תוך שנה.

3טופס ה-FET: הכסף שלכם חייב לבוא מחו״ל

זו דרישה משפטית מוקדמת, לא פורמליות. כדי לרשום בעלות מלאה בשמכם, כספי הרכישה חייבים להיות מועברים לתאילנד מחו״ל, במטבע זר, בסכום השווה לפחות למחיר.

הבנק התאילנדי המקבל ממיר את הכסף ומנפיק טופס עסקת מטבע חוץ (FET) (לשעבר Thor Tor 3). יחד עם הדרכון והסכם המכר, מסמך זה הוא חובה בלשכת הקרקעות — בלעדיו לא ניתן לרשום את ההעברה. הוא גם מגן על יכולתכם להחזיר את תמורת המכירה בעתיד.

4אמתו את המכסה לפני שאתם משלמים באט

הצעד החשוב ביותר לפני הרכישה. הבטחות בעל פה מאנשי מכירות חסרות תוקף משפטי. במקום זאת:

• בקשו מהגוף המשפטי של הבניין (משרד הניהול) הצהרה מתוארכת בכתב על אחוז הבעלות הזרה הנוכחי.

• או שעורך דין נדל״ן תאילנדי יבדוק זאת בלשכת הקרקעות ישירות.

• ודאו שהשטר הוא Chanote ונקי משעבודים או חובות שלא שולמו.

• ודאו שהסכם המכר כולל סעיף המחזיר את הפיקדון אם רישום הבעלות המלאה מתברר כבלתי אפשרי.

5ומה אם המכסה הזרה מלאה?

בבנייני פטאיה פופולריים מכסת ה-49% מגיעה לעיתים למלואה. עדיין יש לכם אפשרויות חוקיות:

• קנו מבעלים זר קיים — הקצאת המכסה שלו פשוט עוברת אליכם. זה נקי וחוקי לחלוטין.

• קחו חכירה רשומה — זכות אמיתית ואכיפה לעד 30 שנה (עוד בהמשך). יחידות חכירה נסחרות בדרך כלל 15–25% מתחת לבעלות מלאה דומה.

6קרקע: למה התשובה היא לא

סעיף 86 לחוק הקרקעות אוסר במפורש על זרים להחזיק קרקע, וסעיפים 111–113 מטילים עונשים פליליים. זה אינו אזור אפור. חריגים צרים קיימים אך שמישים לעיתים נדירות:

• סעיף 96 bis — עד 1 ראי של קרקע למגורים אם משקיעים לפחות 40 מיליון באט בנכסים מזכים ומקבלים אישור משרד הפנים. נדיר בפועל.

• חברות בקידום BOI רשאיות להחזיק קרקע אך ורק לעסק המקודם.

• אמריקאי יכול להשתמש באמנת הידידות לחברה בבעלות אמריקאית של 100% — אך גם זה אינו מעניק בעלות אישית על קרקע.

7דרכים חוקיות להחזיק וילה או בית

אינכם יכולים להחזיק בקרקע, אך אתם יכולים להבטיח זכויות רשומות חזקות עליה ולהחזיק בבניין מעליה:

• חכירה רשומה — עד 30 שנה, רשומה בלשכת הקרקעות, אכיפה לחלוטין לאותה תקופה.

• Superficies (זכות בנייה) — הזכות להחזיק בבניין על קרקע שאינה שלכם, המגינה על הווילה בנפרד מהמגרש.

• Usufruct (זכות שימוש והנאה) — הזכות להשתמש ולהפיק מנכס לכל החיים או לתקופה קצובה.

• נישואין לאזרח תאילנדי — בן/בת הזוג יכולים להחזיק בקרקע (אתם חותמים על הצהרה שהכספים שלהם), אף שזה יוצר חשיפה בגירושין או מוות.

8מלכודת חברת הקש

תראו את העקיפה "הקימו חברה תאילנדית כדי לקנות קרקע" בכל מקום ברשת. היו כנים עם עצמכם: שימוש בבעלי מניות תאילנדים המחזיקים מניות בשמכם ללא השקעה אמיתית — הסדר קש — אינו חוקי.

9עלויות, מיסים ואגרות

בהעברת יד שנייה טיפוסית, סך האגרות הממשלתיות עומד על כ-6.3% מהשווי המוערך, המורכב מ:

• אגרת העברה — 2%.

• מס עסקי ספציפי — 3.3% (או 0.5% בולים במקום, אם המוכר החזיק בנכס מעל חמש שנים).

• ניכוי מס במקור — כ-1%, לפי פרופיל המוכר.

מי משלם מה נתון למשא ומתן וצריך להיקבע בחוזה. שימו לב שאגרת ההעברה/משכנתא המופחתת של 0.01% עד אמצע 2026 חלה על קוני אזרחות תאילנדית בלבד — קונים זרים אינם זכאים.

10מכסת 75% וחכירת 99 שנה — עובדה מול רעש

תשמעו שתאילנד "נפתחת" — מעלה את מכסת הדירות ל-75% ומאפשרת חכירות ל-99 שנה, כשפטאיה נזכרת בין אזורי נופש אפשריים לפיילוט. הנה העמדה הכנה של 2026:

• באפריל 2024 הממשלה אישרה רעיונות אלה למחקר בלבד, לא ליישום.

• נכון ל-2026, אף תיקון לא עבר בפרלמנט. מכסת ה-49% עומדת בדיוק כפי שנכתבה מ-1999, ומרב החכירה של 30 שנה עדיין חל.

העצה שלנו: התייחסו לכל שיווק של "75%" או "99 שנה" כרעש עד שהוא מופיע בעיתון הרשמי (Royal Gazette). קנו לפי החוק כפי שהוא היום, לא כפי שאולי יהיה.

11קנייה בפטאיה: רשימת בדיקת נאותות

• בחרו את המבנה הנכון — בעלות מלאה על דירה היא המסלול הנקי ביותר לרוב הקונים ב-Jomtien, Pratumnak, Wongamat ומרכז פטאיה.

• קבלו את מכתב המכסה בכתב לפני תשלום פיקדון.

• אמתו את ה-Chanote ובדקו שעבודים או דמי ניהול שלא שולמו בלשכת הקרקעות של צ׳ונבורי.

• העבירו כספים מחו״ל במטבע זר והשיגו את טופס ה-FET.

• שכרו עורך דין תאילנדי עצמאי — לא רק של היזם — לבדיקת הסכם המכר וההגנות על רכישה מהתוכנית.

• תקצבו את עלויות ההעברה וסכמו את החלוקה עם המוכר בכתב.