1До начала: право, банковский счёт, бюджет

Три вещи, которые нужно наладить сначала:

• Право: вы можете владеть квартирой в полную собственность в пределах квоты 49% — но не землёй. Покупка недвижимости не даёт визы или ВНЖ.

• Тайский банковский счёт стоит открыть заранее, хотя сами средства на покупку должны прийти из-за рубежа (подробнее в шаге 6).

• Заложите полную стоимость: цену, плюс около 6,3% налогов и сборов за перевод, юридические услуги примерно ฿20 000–50 000 и текущие сборы за общее имущество (CAM).

2Шаг 1 — Выберите юнит и проверьте квоту

Сначала выберите район — Джомтьен, Пратумнак, Вонгамат, Центр или другой (см. наш гид по районам Паттайи), — затем конкретный юнит. Прежде чем привязываться к нему, подтвердите самый важный факт:

3Шаг 2 — Наймите своего юриста

Это самая дешёвая страховка, которую вы когда-либо купите. Наймите независимого тайского лицензированного юриста по недвижимости — никогда не полагайтесь только на юриста застройщика или продавца, чья задача защищать их, а не вас.

• Юридическая проверка обычно стоит ฿20 000–50 000.

• Ваш юрист проверяет титул, ищет долги, изучает договор и представляет вас в Земельном управлении при необходимости.

• Хороший агент дополняет это — но юрист это защита.

4Шаг 3 — Договор резервации и депозит

После подтверждения квоты вы подписываете короткий договор резервации и вносите депозит — обычно ฿50 000–200 000 — чтобы снять юнит с рынка. Два момента:

• Депозит обычно невозвратный, если вы позже решите не продолжать, поэтому платите, только когда юрист спокоен и квота подтверждена.

• При перепродаже продавцы обычно ожидают завершения в течение примерно 30 дней после депозита.

5Шаг 4 — Проверка (due diligence)

Теперь юрист делает настоящую работу, до любого крупного платежа:

• Проверка титула: подтвердите, что юнит на Chanote (Nor Sor 4 Jor) и продавец — зарегистрированный владелец.

• Обременения: проверьте ипотеки, залоги или судебные дела против юнита в Земельном управлении.

• Сборы и фонд: подтвердите, что общие сборы оплачены, и изучите фонд накоплений (sinking fund) и финансовое состояние здания.

• Офф-план: проверьте репутацию застройщика, лицензии, разрешение на строительство и регистрацию проекта.

6Шаг 5 — Договор купли-продажи (SPA)

SPA — обязывающий договор. В нём должны быть чётко указаны полная цена в THB, график платежей, дата передачи, штрафы за задержку, спецификации отделки и — что важно — кто платит какие расходы на перевод.

• Для офф-план юнитов застройщики обязаны использовать предписанную государством форму O.C.22, встраивающую защиту покупателя.

• Таиланд не требует нотариуса для договоров недвижимости, но проверка юриста необходима.

• Если договор двуязычный, юридическую силу имеет тайская версия — дайте юристу проверить обе.

7Шаг 6 — Переведите деньги и получите форму FET

Это решающий юридический шаг для иностранной собственности. Средства на покупку должны прийти в Таиланд из-за рубежа, в иностранной валюте (USD, EUR, GBP…) и быть конвертированы в баты принимающим тайским банком.

• Переводите со своего зарубежного счёта — никогда не отправляйте предварительно конвертированные баты, не с тайского счёта и не через крипто или посредника, иначе действительный FET не выдать.

• Укажите цель в переводе: «покупка квартиры [X] в [название] покупателем [ваше полное юридическое имя]».

• При единичном переводе от USD 50 000 банк выдаёт официальную форму FET; ниже этого — банковское письмо-подтверждение / credit advice выполняет ту же роль.

• Имя должно точно совпадать с паспортом. Без этого доказательства Земельное управление не зарегистрирует титул — даже если вы оплатили полностью.

8Шаг 7 — Офф-план против перепродажи

Для офф-плана обычно можно завершить удалённо: агент осматривает лично, а юрист действует по доверенности.

9Шаг 8 — Закрытие в Земельном управлении

Финальный шаг. Обе стороны (или их представители по доверенности Tor Dor 21) встречаются в Земельном управлении Чонбури/Банглламунг. Возьмите:

• Паспорт с текущим штампом въезда и подписанный SPA.

• Вашу форму FET или credit advice.

• Письма от юридического лица о подтверждении квоты и отсутствии долгов.

• Банковский чек на остаток и наличные на налоги и сборы.

Налоги уплачиваются, Chanote переоформляется на ваше имя, и вы получаете ключи. Прямые расходы иностранного покупателя часто лишь ~1% доля сбора за перевод, а раздел прописан в SPA.

10Расходы и налоги для бюджета

Общие государственные сборы при переводе составляют около 6,3% оценочной стоимости, обычно делятся по договорённости:

• Сбор за перевод — 2% (часто делится 50/50).

• Специальный бизнес-налог — 3,3% (или 0,5% гербовый сбор, если продавец владел более пяти лет) — обычно продавца.

• Удерживаемый налог — по стоимости/профилю — обычно продавца.

• Заложите также: юридические услуги (฿20 000–50 000), общие сборы, взнос в фонд накоплений и ежегодный налог на землю и строения (около 0,02–0,10%).

Примечание: сниженный сбор за перевод 0,01% до середины 2026 применяется только к тайским покупателям — иностранцы не имеют права.

11После покупки: соблюдение правил

• Заберите Chanote с зарегистрированным вашим именем и зарегистрируйтесь у юридического лица здания.

• TM.30 — ваш адрес следует уведомить в иммиграцию (актуально, если будете жить там по долгосрочной визе).

• Переоформите коммунальные услуги и домовую книгу (tabien baan) на своё имя.

• Регулярно: платите общие сборы, ежегодный налог на землю и строения и налог на доход от аренды. Учтите: краткосрочная аренда менее 30 дней обычно требует гостиничной лицензии и может быть запрещена правилами здания.