Чек-лист Due Diligence перед покупкой бизнеса в Паттайе

June 25, 2026 48 views

Бизнес-гид Паттайя 2026DBD · Финансы · Юр. проверкаНоминалы запрещены — AMLA 2026

Чек-лист Due Diligence перед покупкой бизнеса в Паттайе

Полный, документ за документом, чек-лист для проверки любого бизнеса в Паттайе перед вложением денег — компания, финансы, налоги, аренда, лицензии и персонал. На основе верифицированных тайских правовых источников, обновлено июнь 2026.

6 этапов

Due Diligence

3–6 нед.

Типичный срок для МСБ

3 года

Финансовых записей для проверки

DBD IBAS

Система обнаружения номиналов

Почему due diligence не является опцией

Покупка бизнеса в Паттайе — будь это маленькое кафе или отель за миллионы бат — несёт риски, которые не всегда видны в объявлении о продаже. Тайские корпоративные записи, структуры аренды и системы лицензирования значительно отличаются от западных юрисдикций, а неформальные элементы "на словах" во многих сделках Паттайи делают нераскрытые обязательства действительно частыми. Профессиональная due diligence для МСБ обычно занимает 3–4 недели; более крупные или многосубъектные сделки — 4–6 недель. Источник: Acclime Thailand (2025).

От чего реально защищает due diligence

Частые красные флаги, обнаруживаемые при due diligence в Таиланде: неполные или несогласованные корпоративные записи, нераскрытые обязательства или судебные тяжбы, несоответствие лицензионным или налоговым требованиям, неясные структуры собственности, и необычно сложные договорённости, призванные скрыть риск. Источник: PS Law & Business (2025).

Этап 1 — Проверка компании и собственности

Корпоративные записи и собственность

Подтвердите законное существование компании и соответствие заявленному

Начните с проверки регистрации компании через платформу DBD Biz Regist — единственный официальный реестр для всех тайских компаний с января 2026 года. Это подтверждает законное существование, зарегистрированный капитал, структуру акционеров и данные директоров.

Свидетельство о регистрации компании (DBD): Подтверждает зарегистрированное название, номер регистрации, дату создания, тип бизнеса, адрес и статус (действующая/ликвидированная/приостановленная).

Список акционеров (Bor.Or.Jor.5): Проверьте, что реальные акционеры соответствуют заявленным. Перекрёстная проверка номинальных схем через систему IBAS DBD.

Устав компании (Bor.Kor.4): Подтверждает законную цель компании и любые ограничения на передачу акций или сферу деятельности.

Решения совета директоров и записи директоров: Подтвердите, кто имеет право подписи и что продавец законно имеет право продавать.

Банковские выписки за 3 месяца (тайские акционеры): С 1 января 2026 года DBD требует доказательства, что капитал тайских акционеров "выдержан" — находился на их счету длительное время, а не временно депонирован для маскировки номинальной схемы.

Изменение правил 2026 года

Новые документальные требования применяются ко всем регистрациям партнёрств и компаний, поданным в DBD с 1 января 2026 года и после. Правило 3-месячной истории транзакций специально направлено на номинальные структуры — средства, "переработанные" через счёт тайского физлица для маскировки реального владения, теперь обнаруживаемы. Источник: Nishimura & Asahi (2026).

Этап 2 — Финансовый due diligence

Финансовые записи (минимум 3 года)

Проверка реальности цифр, а не оптимистичных прогнозов

Финансовый due diligence связывает отражённые результаты с нормализованным EBITDA — отделяя повторяющийся доход от разовых всплесков. Таиланд следует TFRS, в целом схожему с IFRS, но может иметь значительные различия в учёте аренды и признании доходов. Источник: Acclime Thailand (2025).

Аудированные отчёты P&L (3 года): Запросите полный комплект, а не сводные данные. Сравните тенденции год к году, а не только последний год.

Ежедневные отчёты POS / кассы: Сверка с банковскими депозитами. Заявленные "наличные продажи", не отражённые в банковских записях, — главный красный флаг.

Банковские выписки (операционные счета): Проверьте соответствие депозитов заявленному доходу. Ищите необычные паттерны, крупные необъяснённые переводы или сезонные пробелы.

Анализ доли основных затрат: В F&B затраты на еду + труд выше 65% от выручки сигнализируют о серьёзных операционных проблемах.

Непогашенные долги и обязательства: Кредиты, задолженность поставщикам, неоплаченные счета — всё переходит к вам при покупке акций.

Этап 3 — Налоговое и регуляторное соответствие

Налоги и социальное страхование

Непогашенные обязательства молча переходят к новому владельцу

Консультанты получают доказательства напрямую из деклараций Налогового департамента, записей Офиса социального страхования и корпоративных подач DBD, чтобы проверить фактический статус соответствия компании — не только заявленное продавцом. Источник: Acclime Thailand (2025).

Por.Por.20 (свидетельство о налоговой регистрации)Налоговый департамент

История подачи НДС (Por.Por.30)Налоговый департамент

Декларации по налогу на прибыльНалоговый департамент

Записи взносов социального страхованияОфис социального страхования

Непогашенные судебные решения/тяжбыЗаписи судов

Статус соответствия BOI (если применимо)BOI Таиланд

⚠️ Соответствие AML и антикоррупционным нормам

Подтвердите отсутствие у компании истории нарушений законодательства о борьбе с отмыванием денег. Проверка легитимности источников средств и предыдущих сделок там, где возможно — особенно важно ввиду усиления применения AMLA в Таиланде с 2026 года.

Этап 4 — Проверка аренды и недвижимости

Аренда и недвижимость

Бизнес надёжен ровно настолько, насколько надёжно помещение

Бизнес с отличными финансами, но непрочной арендой — плохая инвестиция. Земельный кодекс Таиланда не позволяет иностранцам владеть землёй напрямую, что создаёт многоуровневые структуры, требующие тщательной правовой проверки. Источник: ThaiLawOnline (2025).

Проверка свидетельства о собственности (Chanote): Получите оригинал — не копии, поскольку существуют сложные подделки. Проверьте напрямую в местном земельном департаменте.

Регистрация аренды (свыше 3 лет): Договоры аренды свыше 3 лет должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте для обязательности для нового владельца по статье 569 Гражданского и торгового кодекса.

Обременения и права третьих лиц: Ипотеки, сервитуты и узуфрукты, зарегистрированные на земле, продолжают связывать нового владельца даже после продажи.

Полномочия владельца на аренду/продажу: Подтвердите, что продавец или владелец имеет подлинное законное право на сделку — включая документы о наследстве, если применимо.

Разрешения на строительство и соответствие зонированию: Проверьте в местной мэрии, что существующие сооружения имеют надлежащие разрешения и соответствуют ограничениям по зонированию и высоте.

Возможность передачи новому арендатору: Подтвердите, что договор аренды может быть юридически передан вашему новому юридическому лицу — не все договоры аренды передаваемы.

Этап 5 — Проверка лицензий и разрешений

Лицензии и разрешения

Большинство лицензий не передаются при покупке акций

Определённые секторы — F&B, гостиничный бизнес, здравоохранение, финансы — требуют специфических лицензий, выдаваемых регулирующими органами. Проверка действительности, объёма и возможности передачи необходима, чтобы избежать регуляторных штрафов сразу после перехода во владение. Источник: AiPrise (2025).

Лицензия на ведение бизнеса: Подтвердите, что она действующая, правильно зарегистрирована на операционное юрлицо и соответствует фактически ведущемуся бизнесу.

Лицензии на алкоголь/обслуживание питанием: Они привязаны к конкретному юрлицу. При покупке активов необходимо переоформление — закладывайте 4–8 недель.

Лицензия Hotel Act (для проживания): Обязательна для любого объекта с 5+ номерами, предлагаемого для краткосрочного проживания.

Foreign Business Licence / статус BOI: Если бизнес зависит от FBL или продвижения BOI, подтвердите, что они остаются действительными и правильно привязаны к покупаемому юрлицу.

Разрешения на вывески и экологические разрешения: Часто упускаются, но применяются на практике — штрафы за неразрешённые вывески или ненадлежащее обращение с отходами.

Этап 6 — Персонал, контракты и операции

Проверка персонала и операций

Обязательства по найму и соотношение тайского персонала также переходят

Трудовые договоры: Изучите все договоры с сотрудниками, уровни зарплат и любые непогашенные обязательства по зарплате или споры.

Регистрация социального страхования: Подтвердите, что все сотрудники были зарегистрированы в течение 30 дней с момента найма, согласно тайскому трудовому законодательству.

Соответствие соотношению тайского персонала: Если бизнес имеет разрешения на работу, проверьте, что требуемое соотношение 4 тайских сотрудника на 1 иностранное разрешение на работу действительно соблюдается.

Состояние оборудования: Независимая инспекция кухонного оборудования, кондиционирования, электрических и сантехнических систем. Получите расчёты на ремонт перед принятием обязательств.

Цифровые активы и онлайн-репутация: Подтвердите право собственности на Google Business Profile, аккаунты в соцсетях и платформы отзывов — и что они переходят при продаже.

Красные флаги, которые должны остановить сделку

Несогласованные корпоративные записи

Списки акционеров, не совпадающие с подачами DBD, или директора, не способные объяснить изменения собственности.

Заявления об аренде «гарантия 99 лет»

Маркетинговый язык, обещающий долгосрочную безопасность без ясности регистрации. Продления — будущие юридические акты, никогда не гарантированная собственность.

Необъяснённый наличный доход

Продавцы, заявляющие значительные «наличные продажи», не отражённые в банковских депозитах или налоговых декларациях.

Давление пропустить проверку банка

Советы, предлагающие обойти требования документации или платить до подтверждения полномочий продавца.

Номинальные структуры акционеров

Тайские «партнёры», не внёсшие реального капитала — теперь уголовное преступление AMLA с риском конфискации активов.

Размытые условия депозита

Если условия возврата, сроки и триггеры проверки не записаны письменно, вы принимаете неоправданный риск.

Реалистичные сроки

Простая проверка недвижимости/аренды2–3 недели

Стандартный due diligence для МСБ (buy-side)3–4 недели

Крупный/многосубъектный due diligence4–6 недель

+ статус BOI, трансфертное ценообразование, разрозненные записи+1–2 недели

Комплексный корпоративный due diligenceДо нескольких месяцев

Источник: Acclime Thailand (2025), PS Law & Business (2025).

Итог

Due diligence — не формальность, которую нужно спешно проскочить. Это единственный шаг, определяющий, является ли покупка бизнеса в Паттайе разумной инвестицией или дорогостоящей ошибкой. Реформы DBD 2026 года (обязательная онлайн-регистрация, проверка банковских выписок за 3 месяца, обнаружение номиналов IBAS) сделали процесс легитимной проверки более тщательным, что работает в пользу осторожного покупателя. Привлекайте независимого тайского юриста, а для любой сделки свыше нескольких сотен тысяч бат — квалифицированного бухгалтера. Никогда не полагайтесь исключительно на заявления продавца или гарантии агента.

Только в информационных целях. Не является юридической или финансовой консультацией. Источники: Acclime Thailand (2025), AiPrise (2025), PS Law & Business (2025), Herrera & Partners (2025), ThaiLawOnline (2025), InThaiProperty (2026), Nishimura & Asahi (2026), KPMG Thailand (2024). Всегда привлекайте квалифицированных тайских юристов и бухгалтеров перед любой сделкой.