כיצד לקנות קונדו בפטאיה: תהליך שלב אחר שלב לזרים
התשובה המהירה
זרים יכולים לקנות דירה בפטאיה בבעלות מלאה, בשמם, כל עוד היחידה בתוך מכסת ה-49% הזרה של הבניין. התהליך רץ בשמונה שלבים: בחירת יחידה ואישור המכסה, מינוי עורך דין משלכם, חתימה על הזמנה ותשלום פיקדון, השלמת בדיקת נאותות, חתימה על הסכם המכר, העברת כספים מחו״ל לקבלת טופס FET, סגירה בלשכת הקרקעות, ורישום לאחר הרכישה. סדר נכון — והכול מהיר, בטוח וחוקי.
1לפני שמתחילים: זכאות, חשבון בנק, תקציב
שלושה דברים לסדר תחילה:
זכאות: תוכלו להחזיק יחידת דירה בבעלות מלאה בתוך מכסת ה-49% — אך לא קרקע. רכישת נכס אינה מעניקה ויזה או תושבות.
חשבון בנק תאילנדי כדאי לפתוח מוקדם, אף שכספי הרכישה עצמם חייבים להגיע מחו״ל (עוד בשלב 6).
תקצבו את העלות המלאה: המחיר, בתוספת כ-6.3% מיסי ואגרות העברה, שכר טרחת עו״ד של כ-฿20,000–50,000, ודמי ניהול (CAM) שוטפים.
2שלב 1 — בחרו יחידה ואמתו את המכסה
בחרו קודם אזור — Jomtien, Pratumnak, Wongamat, מרכז פטאיה או אחר (ראו את מדריך השכונות שלנו) — ואז את היחידה הספציפית. לפני שתתאהבו בה, אמתו את העובדה החשובה ביותר:
אמתו את המכסה הזרה בכתב
בקשו מהגוף המשפטי של הבניין (משרד הניהול) מכתב מתוארך המאשר שמכסת ה-49% הזרה עדיין פנויה ליחידה שלכם — ושאין עליה דמי ניהול שלא שולמו. הבטחות בעל פה חסרות ערך. המכסה עלולה להתמלא אפילו בין ההזמנה להעברה, אז אמתו זאת לפני תשלום פיקדון כלשהו.
3שלב 2 — מנו עורך דין משלכם
זהו הביטוח הזול ביותר שתקנו אי פעם. שכרו עורך דין נדל״ן עצמאי בעל רישיון תאילנדי — לעולם אל תסתמכו רק על עורך הדין של היזם או המוכר, שתפקידו להגן עליהם, לא עליכם.
בדיקה משפטית עולה בדרך כלל ฿20,000–50,000.
עורך הדין מאמת את השטר, בודק חובות, סוקר את החוזה ומייצג אתכם בלשכת הקרקעות במידת הצורך.
סוכן טוב משלים זאת — אך עורך הדין הוא המגן.
4שלב 3 — הסכם הזמנה ופיקדון
לאחר אישור המכסה, חותמים על הסכם הזמנה קצר ומשלמים פיקדון — בדרך כלל ฿50,000–200,000 — כדי להוריד את היחידה מהשוק. שני דברים לדעת:
הפיקדון בדרך כלל אינו ניתן להחזר אם תחליטו מאוחר יותר שלא להמשיך, אז שלמו רק כשעורך הדין רגוע והמכסה מאושרת.
במכירה חוזרת, מוכרים מצפים בדרך כלל להשלמה תוך כ-30 יום מהפיקדון.
5שלב 4 — בדיקת נאותות
כעת עורך הדין עושה את העבודה האמיתית, לפני כל תשלום גדול:
בדיקת שטר: אשרו שהיחידה יושבת על Chanote (Nor Sor 4 Jor) ושהמוכר הוא הבעלים הרשום.
שעבודים: בדקו משכנתאות, עיקולים או תביעות נגד היחידה בלשכת הקרקעות.
דמים וקרן: אשרו שדמי הניהול שולמו, וסקרו את קרן השיקום (sinking fund) ואת האיתנות הפיננסית של הבניין.
מהתוכנית: אמתו את הרקורד של היזם, הרישיונות, היתר הבנייה ורישום הפרויקט.
6שלב 5 — הסכם המכר (SPA)
ה-SPA הוא החוזה המחייב. עליו לציין בבירור את המחיר הכולל בבאט, לוח התשלומים, מועד המסירה, קנסות עיכוב, מפרטי גימור, ובעיקר מי משלם אילו עלויות העברה.
ליחידות מהתוכנית, יזמים חייבים להשתמש בטופס O.C.22 שנקבע על ידי הממשלה, המשלב הגנות לקונה.
תאילנד אינה דורשת נוטריון לחוזי נדל״ן, אך בדיקת עורך דין חיונית.
אם החוזה דו-לשוני, הגרסה התאילנדית מחייבת משפטית — תנו לעורך הדין לסקור את שתיהן.
7שלב 6 — העבירו את הכסף וקבלו את טופס ה-FET
זהו השלב המשפטי המכריע לבעלות זרה. כספי הרכישה חייבים להגיע לתאילנד מחו״ל, במטבע זר (USD, EUR, GBP…), ולהיות מומרים לבאט על ידי הבנק התאילנדי המקבל.
העבירו מחשבונכם בחו״ל — לעולם אל תשלחו באט שהומר מראש, לא מחשבון תאילנדי, ולא דרך קריפטו או מתווך, אחרת לא ניתן להנפיק FET תקף.
ציינו את המטרה בהעברה: "רכישת יחידת דיור [X] ב-[שם] על ידי [שמכם המלא החוקי]."
להעברה בודדת של USD 50,000 ומעלה, הבנק מנפיק את טופס ה-FET הרשמי; מתחת לכך, מכתב אישור בנק / credit advice משרת את אותה מטרה.
השם חייב להתאים לדרכון במדויק. בלי הוכחה זו, לשכת הקרקעות לא תרשום את השטר — גם אם שילמתם במלואו.
8שלב 7 — מהתוכנית מול מכירה חוזרת
מכירה חוזרת (יחידה גמורה)
פיקדון, ואז מלוא היתרה בהעברה
מהיר יותר — לרוב ~30 יום לסגירה
אתם רואים את היחידה המדויקת לפני הקנייה
השטר עובר בלשכת הקרקעות ישירות
מהתוכנית (בבנייה)
הזמנה (2–5%), ואז תשלומים מדורגים
תשלומים ביסוד, בשלד, בגג
SPA בטופס O.C.22 והגנות קונה חלות
בדיקת ליקויים לפני מסירה
למהתוכנית ניתן בדרך כלל להשלים מרחוק, כשסוכן בודק פיזית ועורך דין פועל בייפוי כוח.
9שלב 8 — סגירה בלשכת הקרקעות
השלב האחרון. שני הצדדים (או נציגיהם בייפוי כוח Tor Dor 21) נפגשים בלשכת הקרקעות של צ׳ונבורי/Banglamung. הביאו:
דרכון עם חותמת כניסה נוכחית, וה-SPA החתום.
את טופס ה-FET או ה-credit advice שלכם.
מכתבי אישור המכסה והיעדר חוב מהגוף המשפטי.
המחאה בנקאית ליתרה ומזומן למיסים ולאגרות.
המיסים משולמים, ה-Chanote מועבר לשמכם, ואתם מקבלים את המפתחות. העלות הישירה של קונה זר היא לעיתים קרובות רק חלקו של ~1% מאגרת ההעברה, כשהחלוקה נקבעת ב-SPA.
10עלויות ומיסים לתקצב
סך האגרות הממשלתיות בהעברה עומד על כ-6.3% מהשווי המוערך, בדרך כלל מתחלק במשא ומתן:
אגרת העברה — 2% (לרוב מתחלקת 50/50).
מס עסקי ספציפי — 3.3% (או 0.5% בולים אם המוכר החזיק מעל חמש שנים) — בדרך כלל של המוכר.
ניכוי מס במקור — לפי שווי/פרופיל — בדרך כלל של המוכר.
תקצבו גם: שכר טרחת עו״ד (฿20,000–50,000), דמי ניהול, תרומה לקרן השיקום, ומס קרקע ומבנה שנתי (כ-0.02–0.10%).
לתשומת לב: אגרת ההעברה המופחתת של 0.01% עד אמצע 2026 חלה על קונים תאילנדים בלבד — זרים אינם זכאים.
11לאחר הרכישה: לשמור על ציות
אספו את ה-Chanote עם שמכם רשום, והירשמו אצל הגוף המשפטי של הבניין.
TM.30 — יש לדווח על כתובתכם לרשות ההגירה (רלוונטי אם תגורו שם בוויזת שהייה ארוכה).
העבירו שירותים (חשמל/מים) ואת פנקס הבית (tabien baan) לשמכם.
שוטף: שלמו דמי ניהול, מס קרקע ומבנה שנתי, ומס הכנסה על שכירות. שימו לב שהשכרה קצרת-טווח מתחת ל-30 יום דורשת בדרך כלל רישיון מלון ועשויה להיאסר בתקנון הבניין.