1Краткий ответ: ваша виза не имеет отношения к собственности

Многие покупатели полагают, что им нужна «особая» виза, вид на жительство или разрешение на работу, прежде чем приобрести недвижимость в Таиланде. Это миф. Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) — закон, регулирующий иностранное владение квартирами, — не содержит никаких ограничений по типу визы или иммиграционной категории. Турист со штампом на 30 или 60 дней имеет ровно те же права собственности, что и пенсионер по визе O-A или руководитель с разрешением на работу.

Закон интересует не то, кто вы как иммигрант, а откуда пришли ваши деньги. Единственное реальное требование — чтобы средства на покупку были переведены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и надлежащим образом задокументированы. Выполните это условие, оставайтесь в пределах иностранной квоты здания — и ваше имя окажется в свидетельстве о праве собственности.

2Почему туристическая виза не имеет значения — правовая основа

Статья 19 Закона о кондоминиумах определяет, кто может владеть квартирой. В ней упоминаются такие категории, как иностранцы, ввёзшие в Таиланд иностранную валюту для финансирования покупки, постоянные резиденты и обладатели отдельных инвестиционных льгот. Нигде не упоминаются туристические визы, пенсионные визы или какой-либо иммиграционный класс как условие владения.

На практике подавляющее большинство иностранных покупателей выполняют условия самым простым путём: переводят полную стоимость покупки в Таиланд в иностранной валюте и получают банковский документ, подтверждающий это. Именно это действие даёт право собственности — а не штамп в паспорте.

Вот почему покупатель может въехать в Таиланд по обычному безвизовому штампу, осмотреть квартиру в Джомтьене или Вонгамате и завершить полностью законную покупку в собственность за ту же поездку — так и не подавая заявление на долгосрочную визу.

3Что иностранец МОЖЕТ и НЕ МОЖЕТ купить

Ограничивающий фактор — не виза, а тип недвижимости. Тайское право проводит чёткую границу между квартирами и землёй:

Для большинства иностранных покупателей в Паттайе именно квартира в полную собственность — самый чистый и надёжный путь к настоящему владению, и он полностью доступен по туристической визе.

4Иностранная квота 49%

Единственное правило кондоминиумов, реально ограничивающее иностранцев, — это квота иностранной собственности. По Закону о кондоминиумах иностранцы совместно могут владеть не более чем 49% общей зарегистрированной площади всех квартир одного здания. Оставшийся 51% должен принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам.

• Квота считается по площади, а не по числу квартир — большой пентхаус занимает больше квоты, чем студия.

• Она применяется к каждому зданию и проверяется в момент регистрации в Земельном управлении.

• В востребованных проектах Паттайи и Пхукета иностранная квота может исчерпаться за месяцы до сдачи.

По состоянию на 2026 год предел в 49% остаётся без изменений. Предложения поднять его до 75% обсуждались, но не стали законом.

5Настоящее требование: форма FET (валютная операция)

Если виза не важна, то что важно? Происхождение денег. Чтобы зарегистрировать полную собственность, нужно доказать, что средства на покупку поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и были конвертированы в баты тайским банком.

Подтверждением служит форма валютной операции (FET, также Thor Tor 3 / ธ.ต.3), выдаваемая принимающим тайским банком. Этот документ — юридическое условие сделки, а не формальность.

• При переводах на сумму от 50 000 долларов США банк выдаёт FET автоматически. Для меньших сумм запросите справку банка.

• В назначении перевода должно быть чётко указано, например, «на покупку квартиры».

• Имя в форме FET должно совпадать с именем, которое появится в свидетельстве о собственности.

6Вам вообще не обязательно быть в Таиланде

Поскольку право собственности отделено от иммиграции, многие покупатели совершают сделку полностью дистанционно — без какой-либо визы, туристической или иной. Это делается через доверенность (Power of Attorney), позволяющую доверенному юристу действовать от вашего имени в Земельном управлении.

• Для передачи квартир используется официальная форма доверенности Земельного департамента Chor 21 (Or Chor 21) — общие или иностранные доверенности не принимаются.

• Доверенность должна быть нотариально заверена в вашей стране и легализована Королевским посольством или консульством Таиланда (Таиланд не признаёт Апостильскую конвенцию).

• Затем юрист регистрирует право собственности, координирует перевод с документацией FET и получает ваш Chanote (свидетельство о собственности).

Таким образом, туристическая виза не просто достаточна для покупки — она даже не обязательна. Просто именно эту визу чаще всего имеют покупатели, когда приезжают лично осмотреть недвижимость.

7Виллы, дома и земля — структуры, которые важно знать

Если вместо квартиры вы хотите виллу или дом с землёй, тот же принцип независимости от визы сохраняется, но структура владения меняется, поскольку иностранцы не могут владеть землёй. Правовые пути таковы:

• Зарегистрированная долгосрочная аренда (Leasehold) — до 30 лет, максимальный срок по Гражданскому и торговому кодексу. Условия о продлении можно прописать в договоре, но закон их не гарантирует.

• Владение строением + аренда земли — вы владеете самой виллой и арендуете землю под ней.

• Узуфрукт (Usufruct) — право пользоваться недвижимостью и получать доход пожизненно или на срок.

• Суперфиций (Superficies) — право владеть строением на чужой земле.

8Расходы, налоги и сборы, которые стоит заложить

Независимо от вашей визы транзакционные издержки одинаковы. В Земельном управлении ориентируйтесь примерно на следующее — обычно распределяется по договорённости между покупателем и продавцом:

• Регистрационный сбор за передачу: 2% от оценочной стоимости.

• Гербовый сбор: 0,5% (когда не применяется специальный бизнес-налог).

• Специальный бизнес-налог: 3,3%, возникает при перепродаже в течение пяти лет владения.

• Налог у источника: рассчитывается на стороне продавца.

• Прочее: взнос в резервный фонд, платежи за общее имущество и — для дистанционных покупателей — расходы на доверенность, перевод и легализацию.

9Купить — не значит жить: планируйте пребывание

Вот важная оборотная сторона. Поскольку владение квартирой не даёт права проживания, туристическая виза, по которой вы купили, по-прежнему позволит вам оставаться лишь на короткий срок её действия. Если вы планируете жить в новом доме долго, нужна отдельная визовая стратегия:

• Destination Thailand Visa (DTV) — гибкая 5-летняя мультивиза для удалённых работников и образа жизни (180 дней за въезд).

• Thailand Privilege (ранее Elite) — долгосрочная виза на основе членства; некоторые застройщики включают её в покупки высокой стоимости.

• Long-Term Resident (LTR) — 10-летняя виза для высокооплачиваемых, пенсионеров и специалистов.

• Non-Immigrant O-A (пенсионная) — для лиц от 50 лет, отвечающих требованиям по доходу или депозиту.

Ни одна из этих виз не требует покупки недвижимости, и покупка не ускоряет ни одну из них. Выбирайте визу под образ жизни, а квартиру — под инвестицию. Держите эти два решения раздельно.

10Процесс покупки шаг за шагом

1. Подтвердите иностранную квоту письменно для конкретного здания — прежде всего.

2. Забронируйте квартиру небольшим задатком и подписанным договором бронирования.

3. Наймите независимого тайского юриста по недвижимости для проверки титула, застройщика и управляющей организации.

4. Подпишите договор купли-продажи, когда проверка чиста.

5. Переведите средства из-за рубежа в иностранной валюте с назначением «покупка квартиры» и получите форму FET.

6. Зарегистрируйте передачу в Земельном управлении — лично или по доверенности Chor 21.

7. Получите ваш Chanote — свидетельство о собственности на ваше имя, самую надёжную форму владения в Таиланде.

11Частые ошибки и тревожные сигналы

• Внесение задатка до подтверждения наличия иностранной квоты.

• Перевод денег в батах вместо иностранной валюты или с неверного счёта.

• Предположение, что проект «апартаменты» — это зарегистрированный кондоминиум; только зарегистрированные дают иностранцу полную собственность.

• Расчёт на номинальную компанию для «владения» землёй.

• Пропуск независимой юридической проверки ради экономии нескольких тысяч батов.

• Смешение права купить с правом остаться.