Die Ausländerquote in thailändischen Condos: Was passiert, wenn die 49 % voll sind?

Die Ausländerquote in einem thailändischen Condo entscheidet darüber, ob Sie eine Wohnung legal in Ihrem eigenen Namen besitzen oder für einen Kauf bezahlen, der nie eingetragen werden kann. Jeder ausländische Käufer in Pattaya und überall sonst in Thailand stößt auf diese Regel, und sie wird oft missverstanden. Hier erfahren Sie, was die 49-%-Quote ist, wie sie berechnet wird, was passiert, wenn die Quote eines Gebäudes ausgeschöpft ist, wie Sie sie vor einer Anzahlung prüfen und welche Fallen unvorsichtige Käufer erwischen.

Kurz gesagt: Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer zusammen bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche aller Einheiten in einem registrierten Condominium besitzen. Fällt Ihre Wohnung in diese 49 %, können Sie sie im Volleigentum (Freehold) in Ihrem eigenen Namen halten, mit dem Recht, darin zu wohnen, sie zu vermieten, zu verkaufen und zu vererben. Ist die Quote bereits voll, trägt das Grundbuchamt (Land Office) die Wohnung nicht auf Sie als Ausländer ein, egal wie viel Sie schon bezahlt haben. Die schriftliche Bestätigung der Quote vor jeder Anzahlung ist der wichtigste Schritt beim Kauf eines Condos in Thailand.

Was die Ausländerquote in einem thailändischen Condo eigentlich ist

Thailand erlaubt Ausländern den Erwerb von Eigentumswohnungen, aber nicht unbegrenzt. Nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) und seinen Änderungen dürfen ausländische Eigentümer in jedem registrierten Condominium zusammen höchstens 49 % der gesamten Fläche aller Einheiten halten. Der Rest des Gebäudes darf nach dieser Regel nicht in ausländischem Eigentum stehen. Das ist die „Ausländerquote“ (Foreign Quota). Sie sichert die Mehrheit jedes Gebäudes in thailändischer Hand und öffnet den Markt trotzdem für internationale Käufer, und sie ist der Grund, warum ein Condo für Ausländer der einfachste Weg zu echtem Immobilieneigentum in Thailand ist.

Das Gesetz legt auch fest, wer als berechtigter ausländischer Käufer gilt. Die meisten Privatpersonen qualifizieren sich, indem sie den Kaufpreis in Fremdwährung nach Thailand überweisen (mehr dazu im Abschnitt zum FET-Formular). Inhaber einer thailändischen Daueraufenthaltsgenehmigung und Ausländer, die im Rahmen der Investitionsförderung (BOI) eingereist sind, qualifizieren sich stattdessen über ihren Status.

Gemessen wird die Fläche, nicht die Zahl der Wohnungen

Ein entscheidender und oft übersehener Punkt: Die 49 % beziehen sich auf die Gesamtfläche in Quadratmetern, nicht auf die Anzahl der Wohnungen. Hat ein Condominium 10.000 Quadratmeter Wohnfläche, dürfen Ausländer bis zu 4.900 Quadratmeter davon besitzen, in beliebiger Kombination von Einheiten. Ein Gebäude kann seine Quote also mit wenigen großen Wohnungen ausschöpfen oder sie auf viele kleine verteilen. Die verbleibende Quote reicht vielleicht für ein Studio mit 35 m², aber nicht für die Eckwohnung mit 120 m², die Sie eigentlich wollen. Fragen Sie deshalb, wie viel Quotenfläche noch frei ist, nicht wie viele „Ausländerwohnungen“ übrig sind.

Volleigentum in der Ausländerquote oder Leasehold in der Thai-Quote

Weil nur 49 % eines Gebäudes in ausländischem Eigentum stehen dürfen, werden die Wohnungen der Thai-Quote Ausländern häufig als Leasehold angeboten, also als langfristiger Mietvertrag. Der Unterschied ist erheblich:

• Volleigentum in der Ausländerquote: Die Wohnung gehört Ihnen vollständig und zeitlich unbegrenzt, eingetragen auf Ihren Namen, mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum und einem Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person). Das ist die stärkste und einfachste Form des Eigentums.

• Leasehold in der Thai-Quote: Sie haben einen Mietvertrag, kein Eigentum. Nach dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch darf die Miete einer Immobilie höchstens 30 Jahre dauern, und ein Mietvertrag über mehr als drei Jahre muss beim Grundbuchamt eingetragen werden, um über das dritte Jahr hinaus durchsetzbar zu sein. Es ist ein befristetes Recht, das mit jedem Jahr weniger wert wird.

Klären Sie immer, welche Variante Ihnen angeboten wird. „Sie können diese Wohnung kaufen“ bedeutet nicht immer „Sie können sie im Volleigentum kaufen“.

Warum die Quote ausgehen kann und warum der Zeitpunkt zählt

In beliebten Gebäuden, besonders in den bei Ausländern gefragten Lagen von Pattaya, kann die 49-%-Quote voll werden. Gefährlich ist der Zeitpunkt. Das Grundbuchamt prüft den Ausländeranteil erst bei der tatsächlichen Eintragung der Übertragung, nicht bei der Reservierung oder Vertragsunterzeichnung. Die Quote kann bei der Reservierung frei und bis zum Übertragungstermin ausgeschöpft sein, etwa wenn andere ausländische Käufer ihre Übertragung vor Ihnen abschließen. Deshalb ist eine schriftliche Bestätigung, die kurz vor dem Übertragungstermin erneuert wird, unverzichtbar.

Was passiert, wenn die Ausländerquote voll ist

Ganz klar: Ist die Ausländerquote eines Gebäudes ausgeschöpft, kann ein Ausländer dort kein Volleigentum an einer Wohnung auf seinen Namen eintragen lassen. Das Grundbuchamt trägt eine Übertragung an einen ausländischen Käufer nur ein, wenn die ausländisch gehaltene Fläche einschließlich der neuen Wohnung innerhalb von 49 % bleibt. Am Übertragungstag gibt es keinen Ermessensspielraum, und auch das Wohlwollen des Bauträgers ändert daran nichts. Wenn Sie dieses Gebäude oder genau diese Wohnung trotzdem möchten, sind das die realistischen Wege.

Option 1: ein eingetragenes Leasehold

Sie können eine Wohnung der Thai-Quote mieten, in der Regel mit einem eingetragenen Mietvertrag von bis zu 30 Jahren. Lesen Sie die Verlängerungsklausel genau. Das thailändische Recht erlaubt eine Verlängerung nach Ablauf des Vertrags, aber jede Verlängerung ist auf 30 Jahre ab dem Verlängerungsdatum begrenzt. 2023 entschied der Oberste Gerichtshof (Urteil 4655/2566), dass ein von Anfang an gegebenes Versprechen, den Vertrag um zwei weitere Laufzeiten von je 30 Jahren zu den ursprünglichen Bedingungen und gegen Vorauszahlung zu verlängern, nichtig ist, weil es die 30-Jahres-Grenze umgeht. Behandeln Sie deshalb jedes „30+30+30“-Angebot als Versprechen, das Sie möglicherweise nicht durchsetzen können, bewerten Sie die Wohnung als rund 30 Jahre Nutzung statt als Eigentum, und lassen Sie die Verlängerungsklauseln vor der Unterschrift von einem thailändischen Anwalt prüfen.

Option 2: eine andere Wohnung oder ein anderes Gebäude mit freier Quote

Am saubersten ist meist der Kauf im Volleigentum in einem anderen Gebäude oder einer kleineren Wohnung im selben Gebäude, bei der die verbleibende Quotenfläche Ihre Wohnung tatsächlich abdeckt. Pattaya hat einen großen Condo-Markt, daher gibt es oft vergleichbare Angebote im Volleigentum in der Nähe. Führen Sie vor einer Zusage dieselben schriftlichen Prüfungen durch, die im nächsten Abschnitt beschrieben sind.

Option 3: auf den Wiederverkauf einer Wohnung aus der Ausländerquote warten

Die Quote ist nicht an bestimmte Personen gebunden. Verkauft ein ausländischer Eigentümer an einen thailändischen Käufer, wandert diese Fläche zurück auf die thailändische Seite und macht im Gebäude Ausländerquote frei. Verkauft ein ausländischer Eigentümer an einen anderen berechtigten Ausländer, bleibt die Wohnung auf der ausländischen Seite. Eine Wiederverkaufswohnung, die bereits auf einen Ausländer eingetragen ist, kann daher ein Weg in ein „volles“ Gebäude sein. Das Warten ist allerdings ungewiss, und es gibt keine verlässliche Warteliste. Lassen Sie Ihren Anwalt bei der Eigentümergemeinschaft und beim Grundbuchamt bestätigen, dass genau diese Wohnung auf Sie eingetragen werden kann, bevor Sie einen nennenswerten Betrag zahlen.

Thailändische Firmenkonstrukte: ein Risiko, keine Lösung

Manchen Käufern wird ein „Umweg“ angeboten: Eine thailändische Firma mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern (Nominees) kauft die Wohnung, sodass der Ausländer sie faktisch kontrolliert, während Thailänder sie auf dem Papier halten. Der Einsatz von Strohmännern zur Umgehung der Eigentumsbeschränkungen für Ausländer ist strafbar. Nach dem Foreign Business Act drohen bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen von bis zu einer Million Baht, und 2025 kündigte das Handelsministerium umfangreiche Prüfungen von Unternehmen an, auch im Immobiliensektor. Die Folgen können strafrechtliche Haftung, die Anordnung zur Auflösung der Struktur und der Verlust der Immobilie sein. Eine echte thailändische Firma mit echten thailändischen Eigentümern kauft auf der thailändischen Seite des Gebäudes; das ist kein Volleigentum für Sie. Wir empfehlen Firmenkonstrukte nicht als Weg um die Quote herum. Wird Ihnen so etwas vorgeschlagen, holen Sie unabhängigen Rat bei einem thailändischen Anwalt ein und werten Sie es als Warnsignal.

Warnsignale, wenn die Quote voll ist

• Ein Verkäufer oder Makler bewirbt „Ausländer-Volleigentum“ in einem Gebäude, dessen Quote bereits ausgeschöpft ist.

• Mündliche Zusicherungen wie „Keine Sorge, es gibt noch genug Quote“ oder „Die Quote wird bald frei“.

• Druck, eine nicht erstattungsfähige Anzahlung zu leisten, bevor die Quote schriftlich bestätigt ist.

• Versprechen, das Gesetz werde sich bald ändern. Eine höhere Quote wurde zwar diskutiert, aber das Grundbuchamt wendet das Recht an, das an Ihrem Übertragungstag gilt.

• Langzeitmietverträge, die als „90 Jahre“ oder „so gut wie Eigentum“ beworben werden.

So prüfen Sie die Quote eines Gebäudes vor der Anzahlung

Die Prüfung ist unkompliziert, und wer sie auslässt, begeht den teuersten Fehler, den ein ausländischer Käufer machen kann. Gehen Sie diese Schritte durch, bevor Geld fließt:

1. Fragen Sie die richtige Stelle. In einem fertigen Gebäude führt die Eigentümergemeinschaft (Juristic Person), also die Hausverwaltung, die Quotenunterlagen. Bei einem neuen Projekt, in dem die Eigentümergemeinschaft noch nicht arbeitet, fragen Sie den Bauträger. Das Wort eines Verkäufers oder Maklers ist keine Bestätigung.

2. Verlangen Sie ein datiertes Schreiben für Ihre konkrete Wohnung. Es sollte die gesamte Wohnfläche des Gebäudes, die bereits ausländisch gehaltene Fläche und die noch freie Fläche nennen und bestätigen, dass Ihre Wohnung innerhalb der Ausländerquote eingetragen werden kann. Fragen Sie Ihren thailändischen Anwalt, welchen Wortlaut und welches Format das zuständige Grundbuchamt erwartet.

3. Vergleichen Sie die Quadratmeter. Prüfen Sie die verbleibende Quotenfläche gegen die Fläche Ihrer Wohnung laut Eigentumsurkunde oder Vertrag. Passt Ihre Wohnung nicht hinein, kann sie nicht im Volleigentum auf Sie eingetragen werden.

4. Sehen Sie die wichtigsten Unterlagen ein. Ihr Anwalt sollte die Eigentumsurkunde der Wohnung beim Grundbuchamt prüfen: Wer ist Eigentümer, und sind Hypotheken oder andere Belastungen eingetragen? Verlangen Sie beim Wiederverkauf die Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft; ohne sie trägt das Grundbuchamt keine Condo-Übertragung ein, denn sie bestätigt, dass die Gemeinschaftskosten bezahlt sind. Bei einer Wohnung im Bau sollte Ihr Anwalt bestätigen, dass das Projekt als Condominium nach dem Gesetz registriert wird, denn in einem nie registrierten Gebäude gibt es kein ausländisches Volleigentum zu übertragen.

5. Knüpfen Sie die Anzahlung an Bedingungen. Lassen Sie im Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag festhalten, dass die Anzahlung erstattet wird, wenn keine schriftliche Quotenbestätigung für Ihre Wohnung vorgelegt wird oder die Eintragung im Volleigentum wegen der Quote abgelehnt wird. Lassen Sie den Reservierungsvertrag von einem thailändischen Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben oder zahlen.

6. Planen Sie gleichzeitig die Überweisung. Die Quote ist nur die halbe Voraussetzung; auch das Geld muss auf dem richtigen Weg ankommen (siehe den Abschnitt zum FET-Formular weiter unten).

7. Bestätigen Sie vor der Übertragung erneut. Verlangen Sie kurz vor dem Übertragungstermin ein aktualisiertes Quotenschreiben und eine aktuell datierte Schuldenfreiheitsbescheinigung, und lassen Sie Ihren Anwalt den Stand beim Grundbuchamt gegenprüfen.

Wie sich diese Prüfungen in den gesamten Kauf einfügen, zeigt unser Kaufprozess Schritt für Schritt.

Das FET-Formular: der Nachweis, dass Ihr Geld aus dem Ausland kam

Die Quote ist nur die Hälfte der Voraussetzungen für ausländisches Eigentum. Bei den meisten ausländischen Käufern verlangt das Grundbuchamt außerdem den Nachweis, dass ein Betrag nicht unter dem Kaufpreis in Fremdwährung nach Thailand gebracht wurde. Das Gesetz akzeptiert auch Geld, das von einem Baht-Konto für Gebietsfremde (Non-Resident Baht Account) oder einem Fremdwährungskonto in Thailand abgehoben wurde. Den Nachweis stellt Ihre empfangende thailändische Bank aus: traditionell das Foreign Exchange Transaction (FET) Formular, je nach Bank aber auch eine Gutschriftsanzeige (Credit Advice) oder ein Bestätigungsschreiben. Fragen Sie Ihre Bank vor der Überweisung, welches Dokument sie ausstellt, und achten Sie darauf, dass es Sie als Käufer, den erhaltenen Fremdwährungsbetrag und den Zweck, den Kauf der Wohnung, ausweist. Wer bereits im Ausland in Baht umgetauschtes Geld schickt, steht womöglich ohne den nötigen Nachweis da. Unser Leitfaden zum FET-Formular erklärt die Überweisung im Detail. Ohne gültige Quotenbestätigung und gültigen Überweisungsnachweis trägt das Grundbuchamt kein ausländisches Eigentum ein.

Die Quote schränkt Ihre späteren Rechte nicht ein

Sobald Ihre Wohnung innerhalb der Ausländerquote eingetragen ist, beschränkt die Quotenregel ihre Nutzung nicht. Sie haben dieselben Eigentumsrechte wie jeder andere Eigentümer: Sie können darin wohnen, sie vermieten und verkaufen. Verkaufen Sie an einen anderen berechtigten Ausländer, bleibt die Wohnung auf der ausländischen Seite; verkaufen Sie an einen thailändischen Käufer, geht die Fläche auf die thailändische Seite zurück. Beim Erbe gibt es einen Vorbehalt: Ein ausländischer Erbe muss die Voraussetzungen des Gesetzes erfüllen, und würde die Quote des Gebäudes überschritten, schreibt das Gesetz den Verkauf der Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist vor. Planen Sie Ihren Nachlass deshalb mit einem thailändischen Anwalt. Ihr Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft hängt nicht davon ab, dass Sie innerhalb der Ausländerquote gekauft haben. Zu den laufenden Kosten lesen Sie die wahren Kosten für den Immobilienbesitz in Pattaya.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich kaufen, wenn die Ausländerquote voll ist?

Nicht im Volleigentum auf Ihren Namen in diesem Gebäude. Realistische Optionen sind ein eingetragenes Leasehold von bis zu 30 Jahren, eine andere Wohnung oder ein anderes Gebäude mit freier Quote oder eine Wiederverkaufswohnung, die bereits auf einen ausländischen Eigentümer eingetragen ist, jeweils schriftlich bestätigt, bevor Sie zahlen. Verlassen Sie sich nicht auf Versprechen, dass Quote frei wird.

Wer bestätigt die Quote?

Die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes (Hausverwaltung) oder bei einem neuen Projekt ohne Eigentümergemeinschaft der Bauträger. Lassen Sie sich die Bestätigung als datiertes Schreiben für Ihre konkrete Wohnung geben, von Ihrem thailändischen Anwalt prüfen und kurz vor dem Übertragungstermin aktualisieren.

Garantiert das FET-Formular das Eigentum?

Nein. Das FET-Formular oder ein gleichwertiger Bankbeleg beweist, dass Ihr Geld in Fremdwährung aus dem Ausland kam. Sie brauchen trotzdem Quote für Ihre Wohnung und eine ordnungsgemäße Übertragung beim Grundbuchamt. Beides ist nötig, keines genügt allein.

Bezieht sich die Ausländerquote auf 49 % der Wohnungen oder 49 % der Fläche?

Auf die Fläche. Es geht um 49 % der gesamten Fläche aller Einheiten im Gebäude, gemessen in Quadratmetern, nicht um 49 % der Wohnungsanzahl. Fragen Sie immer, wie viel Quotenfläche noch frei ist.

Kann ich die Quote mit einer thailändischen Firma umgehen?

Der Einsatz thailändischer Strohmann-Gesellschafter zur Umgehung der Eigentumsbeschränkungen für Ausländer ist strafbar, und die Behörden haben ihre Prüfungen verstärkt. Ein rechtmäßiger Kauf im Volleigentum innerhalb der Quote braucht keine Firma. Behandeln Sie solche Vorschläge als Warnsignal und lassen Sie sich von einem thailändischen Anwalt beraten.

Fazit

Die Ausländerquote macht Volleigentum an Condos für Ausländer in Thailand erst möglich, und sie kann einen Kauf still und leise scheitern lassen, wenn man sie ignoriert. Merken Sie sich das Wesentliche: Es geht um 49 % der gesamten Wohnfläche des Gebäudes, nicht um die Anzahl der Wohnungen; geprüft wird bei der Übertragung, nicht bei der Reservierung; die Quote muss vor jeder Anzahlung schriftlich bestätigt sein; und sie greift zusammen mit der Pflicht, das Geld aus dem Ausland zu überweisen. Ist ein Gebäude voll, haben Sie seriöse Alternativen, und eine Strohmann-Firma gehört nicht dazu.

Sie suchen Gebäude mit tatsächlich freier Ausländerquote? Sehen Sie sich Condos zum Verkauf in Pattaya und neue Condo-Projekte in Pattaya an, oder lesen Sie unseren kompletten Leitfaden zum Immobilienkauf in Thailand. Casa Pattaya hilft Ihnen, Wohnungen vorzuauswählen und vor einer Zusage die richtigen Fragen zur Quote zu stellen.

Nur allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026, keine Rechtsberatung. Der Condominium Act, seine Änderungen, die Quotenverwaltung und die Praxis der Grundbuchämter können sich ändern, und jedes Gebäude und jede Transaktion ist anders. Casa Pattaya ist keine Anwaltskanzlei: Beauftragen Sie einen qualifizierten thailändischen Immobilienanwalt und prüfen Sie die Quote und alle Details bei der Eigentümergemeinschaft und beim Grundbuchamt, bevor Sie Geld binden.